投資でセミリタイアする九条日記

セミリタイアを実現したサラリーマン。ETF投資を中心に、太陽光投資や不動産投資、オプション、VIX、FX、CFDまで使って資産運用をしています。

リアルアセット(太陽光)セグメント:2019年運用方針の目論見書

2019年からは、アセットアロケーションを4つのセグメントに分けて把握していきます。インデックスグロースオルタナティブ、リアルアセット(太陽光)です。今回はリアルアセットセグメントの運用方針をまとめておきます。

 

 

目的および基本的性格

太陽光発電所や不動産などの実物資産への投資を通じ、継続的なインカム収入を得ることを目指します。実物資産は金融商品と違い、価格や売上が比較的安定しているほか、借り入れを通じてレバレッジをかけられることが特徴です。

 

得られたキャッシュおよび担保となる信用の増加を元に、追加の物件購入を進めることを目指します。指標としては、投下キャッシュに対する内部収益率(IRR)で税引き後7%以上を目指します。

投資対象

太陽光発電所および不動産を投資対象とします。直接買い付けを基本とし、国内の物件を中心におきます。

運用方針

購入にあたっては、融資を受けることを基本とします。インカム収入を得ることを基本としますが、物件を売却し新たな物件を購入することでIRRが上昇する場合は、途中売却も行います。

 

購入、運営は法人を通じて行い、インカム収入も法人内にプールします。プールした現金は、保守、修繕に利用するほか、追加の物件取得にも使用します。また、税払いの最適化を図るため、必要に応じて役員報酬も出していきます。

運用体制

資産管理法人を通じて投資を行います。消費税免税業者を維持し、益税を狙います。また事業に必要なコストを適切に計上することで、節税効果も狙います。

投資リスク

太陽光発電については、固定買取制度(FIT)によって収入は安定していますが、いくつかのリスクが存在します。

 

天変地異や災害により、発電システムが損傷したり、天候不順により想定する発電が行えなくなる可能性があります。また、電力会社の方針により出力抑制がかかる場合があり、想定の収入を下回る場合があります。

 

借り入れ金利は現在は低くなっていますが、変動金利のため、今後の金利上昇局面では想定以上の利払いが発生する可能性があります。また、インフレが起こった場合、買い取り価格はインフレに連動していないため、相対的に価値の下落が起こります。

 

不動産については、売上面で、空室リスク、受給バランスによる家賃下落リスクがあります。支出面では、想定外の修繕が必要になり、コストがかさむ可能性があります。金利が上昇した場合、利払い増大のリスクがあります。インフレが起こった場合、基本的には家賃および資産価値の上昇が見込まれますが、必ずしも連動しない可能性もあります。日本では人口減少が見込まれる中、地域の受給状況によって、資産価値が低下する可能性があります。

 

またサラリーマンとしての給与の減少、借入額の増大による信用毀損から、新規融資が不可能になるリスクがあります。

投資資産

2019年1月時点では、稼働している太陽光発電所および不動産はありません。既に契約を締結し、初期コストの一部を払い込んだ物件について、将来のキャッシュフローを元にDCF法で計算した資産価値で見ると、総資産の7.5%が太陽光発電です。

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リアルアセットセグメント内のポートフォリオは下記の通りです。まだこの物件のすべてが確定したわけではありませんが、いずれもFIT18円の低圧物件になります。

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リアルアセットセグメントの20年間の事業計画は下記のようになります。土地代金を含めた初期投資額を、12年間で回収、20年間で倍増する計画です。単純計算で見ると利回り3.7%程度ですが、初期からキャッシュフローが出ますので、IRRは7%を超えてきます。

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また、この計算には消費税の益税や消費税還付、税制優遇、発電量の上振れを加味していません。そのため、実際には事業計画を上回る結果となることを期待しています。

 

 【太陽光発電の資産価値をDCFで計算しました】

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【太陽光発電のキャッシュフローの出方を試算しました】

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【太陽光発電運営の箱となる法人について】

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