これまで太陽光の資産評価としては、土地などの購入簿価を足し上げたもので見てきました。しかし、木更津1号機が稼働し始めたことで、この発電所については、投下した資金は勘案せず、今後生まれてくるキャッシュフローを現在価値に割り引いた、DCF評価に切り替えます。
発電状況の予実
まずは発電状況の確認から。こちらの「東電 購入実績お知らせサービス」の紹介でも書きましたが、3月についてはシミュレーションの数値を下回りました。約5.6％のマイナスです。グラフの灰色は、3月と同じマイナスが続いた場合のものを示しています。
まさにお日様しだいなだけに、4月以降の状況は、その日になってみないと分かりません。日陰など、シミュレーションの精度に問題がある可能性もありますが、どのようにしても始まりませんね。
わずか5.6%のマイナスですが、DCFで割り引いて現在価値を出してみると、26％も合計評価が下がります。借り入れでレバレッジをかけているので、収入が計画を下振れると、これだけのインパクトがあるということです。
当初計画からの相違点
最も最初の計画からの相違点は2つあります。1つは、先端設備導入計画の認定がおり、当初3年間の資産償却税がゼロになるというものです。正直、これは大きいです。60万円近くが浮くことになります*1。
2つ目は、15年の信販ローンから、10年の公庫ローンに切り替えたことです。正直、金利は0.5%程度下がりましたが、期間が短縮されたため、キャッシュフローやIRR的には悪い影響となりました。しかし、融資枠の確保や経験値という意味では良かったかと。
現在のキャッシュフロー見通し
この期間10年への短縮が大きく、IRRは手持ち物件で最も悪化しました。今にして思えば、期間に関してはもっとシミュレーションをした上で判断すべきでした。発電量が3月並に下振れ続ける保守的な想定で年間キャッシュフロー（CF）の推移を計算すると、下記のようになります。
当初10年はマイナスが続き、CFがプラスになるのは11年目から。また15年めのパワコン交換でもマイナスになります。ここには税支払い（マイナスインパクト）は入れており、先端設備認定（プラスインパクト）は反映させていますが、消費税還付（プラスインパクト）と益税（プラスインパクト）は入れていません。
消費税還付が入ると2〜3年目あたりで大きくプラスが出て、インボイス制度次第ですが、そこそこ益税も入るかな？ という感じですね。他の物件の15年返済計画では、初年度からキャッシュフローが出ますので、期間短縮は難しいところです。
ただ、直近10年で太陽光からのCFをアテにしているわけではないので、まぁこんなものでしょうか。
しかし、株式などに比べると、収入こそシンプルですが、支出と税金が多岐にわたり、減価償却も大きいので、計算がかなり大変です。こうやってみると、不動産投資家の方がCF中心に評価をするのも分かります。
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*1:もっとも成功報酬で税理士に認定を依頼したので、正味は40万円程度です
