FIRE: 投資でセミリタイアする九条日記

九条です。資産からの不労所得で経済的独立を手に入れ、自由な生き方を実現するセミリタイア、FIREを実現しました。投資歴20年以上。米国株、優待クロス、クリプト、太陽光、オプションなどなどを行うインデックス投資家。ロジックとエビデンスを大事に、運と不確実性を愛しています。

太陽光、2基目千葉いすみ市の土地決済完了

3月に連携した木更津1号基に続き、いすみ市の太陽光2号基が進捗しています。本日、無事に土地の決済を済ませてきました。

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日当たりは良好。土地の造成に難

このいすみ市の案件、畑の真ん中に位置していて、南側は道路。平坦で、少し下がっていて水はけが気になることを除けば、まぁまぁいい土地です。すぐ横に電柱とトランスも来ていて、電力負担金もそれほど高くなさそうです。

 

ただし問題が1つあって、写真のように木があり、造成が必要です。ただいまこちらの見積もりを取っているところです。一応、造成費用を入れてシミュレーションはしているので、まぁ大丈夫でしょう。

仲介手数料と行政書士費用

これまで地主との直取引しかしていなかったのですが、今回は間に不動産が入ります。土地の売買においては、仲介手数料の計算は、次のような式になっています。

200万円以下の部分 5%

200万超−400万円 4%

400万円超 3% 

つまり200万ちょうどだと10万+消費税、 400万ちょうどだと18万+税、400万円超の場合、簡易式を使い下記の計算になります。 500万円の土地なら、21万円+消費税もかかるわけです。

(売買価格 × 3%)+6万円 

建物なら瑕疵担保責任なども生じるため、仲介業者の責任なりの費用だとも思うのですが、土地を買う場合、どうもちょっとお高い感じもします。

 

土地の決済の際には、買い手、売り手、不動産屋に加え、司法書士が入ります。土地の所有権移転の手続きを行うわけですね。そして、この司法書士の手数料はピンキリです。今回の内訳は次の通りでした。

  • 所有権移転 2万5500円+印紙1000円
  • 登記原因証明情報 7000円
  • 登記事項証明書 1100円+印紙1200円
  • 送料 1040円

締めて3万6840円。ここに消費税がかかります。

 

ちなみに別の土地の場合、1つは6万77012円、もう1つは4万6215円でした。司法書士によって実に倍くらい値段が違います。だいたいの相場はあるようですが、薄利多売の司法書士もいれば、値引きはしないよ、という人もいるようです。

今回の支払いは振り込みで

だいたいにおいて不動産業界は古いままの世界です。特に太陽光のような地方部の土地の場合、関わる人もかなり年配の人が多く、やり方は旧態依然としています。ちょっとしたことで電話、書類のやり取りはFAX、メールは使えなくはないが厳しい。そんな感じです。

 

しかも、太陽光用の土地の場合、高くても数百万円なので、この決済方法も現金が主体です。前回、現金でやり取りしてまいったので、今回は事前に「振り込みにします」と伝えて振り込みで処理しました。

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振り込みの場合の流れはこんな感じでした。

  1. 現地にて身分証で身元確認
  2. 土地権利書の確認
  3. ネットバンキングで振り込み実行
  4. 10〜20分後、先方が着金を確認
  5. 領収書をもらい、司法書士に登記移転を依頼して終わり

型が決まっているような決まっていないような。土地決済は今回で3度めですが、毎回やり方が違う感じです。しかも、不動産屋も司法書士もすべて売り主の知り合いで、場所も現地近く。とてもアウェイな感じが、いつも嫌ですね。

 

このあと、不動産取得税を支払うことになりますし、年明けには固定資産税も払わなければいけません。ただ今回売り主が顔が効くのか、地目がなんと「原野」となりました。宅地近辺なのでどうなるか分かりませんが、固定資産税はけっこう少なくならないか、期待しています。

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このまま順調に進めば、2号基の連携は8月から9月の見込み。楽しみです。こちらの物件は、公庫ではなく地銀、信金などを当たって借り換えにもトライしたいと思っています。 

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