3月に連携した木更津1号基に続き、いすみ市の太陽光2号基が進捗しています。本日、無事に土地の決済を済ませてきました。
日当たりは良好。土地の造成に難
このいすみ市の案件、畑の真ん中に位置していて、南側は道路。平坦で、少し下がっていて水はけが気になることを除けば、まぁまぁいい土地です。すぐ横に電柱とトランスも来ていて、電力負担金もそれほど高くなさそうです。
ただし問題が1つあって、写真のように木があり、造成が必要です。ただいまこちらの見積もりを取っているところです。一応、造成費用を入れてシミュレーションはしているので、まぁ大丈夫でしょう。
仲介手数料と行政書士費用
これまで地主との直取引しかしていなかったのですが、今回は間に不動産が入ります。土地の売買においては、仲介手数料の計算は、次のような式になっています。
200万円以下の部分 5％
200万超−400万円 4％
400万円超 3％
つまり200万ちょうどだと10万＋消費税、 400万ちょうどだと18万＋税、400万円超の場合、簡易式を使い下記の計算になります。 500万円の土地なら、21万円＋消費税もかかるわけです。
（売買価格 × 3％）＋6万円
建物なら瑕疵担保責任なども生じるため、仲介業者の責任なりの費用だとも思うのですが、土地を買う場合、どうもちょっとお高い感じもします。
土地の決済の際には、買い手、売り手、不動産屋に加え、司法書士が入ります。土地の所有権移転の手続きを行うわけですね。そして、この司法書士の手数料はピンキリです。今回の内訳は次の通りでした。
- 所有権移転 2万5500円＋印紙1000円
- 登記原因証明情報 7000円
- 登記事項証明書 1100円＋印紙1200円
- 送料 1040円
締めて3万6840円。ここに消費税がかかります。
ちなみに別の土地の場合、1つは6万77012円、もう1つは4万6215円でした。司法書士によって実に倍くらい値段が違います。だいたいの相場はあるようですが、薄利多売の司法書士もいれば、値引きはしないよ、という人もいるようです。
今回の支払いは振り込みで
だいたいにおいて不動産業界は古いままの世界です。特に太陽光のような地方部の土地の場合、関わる人もかなり年配の人が多く、やり方は旧態依然としています。ちょっとしたことで電話、書類のやり取りはFAX、メールは使えなくはないが厳しい。そんな感じです。
しかも、太陽光用の土地の場合、高くても数百万円なので、この決済方法も現金が主体です。前回、現金でやり取りしてまいったので、今回は事前に「振り込みにします」と伝えて振り込みで処理しました。
振り込みの場合の流れはこんな感じでした。
- 現地にて身分証で身元確認
- 土地権利書の確認
- ネットバンキングで振り込み実行
- 10〜20分後、先方が着金を確認
- 領収書をもらい、司法書士に登記移転を依頼して終わり
型が決まっているような決まっていないような。土地決済は今回で3度めですが、毎回やり方が違う感じです。しかも、不動産屋も司法書士もすべて売り主の知り合いで、場所も現地近く。とてもアウェイな感じが、いつも嫌ですね。
このあと、不動産取得税を支払うことになりますし、年明けには固定資産税も払わなければいけません。ただ今回売り主が顔が効くのか、地目がなんと「原野」となりました。宅地近辺なのでどうなるか分かりませんが、固定資産税はけっこう少なくならないか、期待しています。
このまま順調に進めば、2号基の連携は8月から9月の見込み。楽しみです。こちらの物件は、公庫ではなく地銀、信金などを当たって借り換えにもトライしたいと思っています。
