借りている部屋を退去するときに問題になるのが退去費用です。東京都は、賃貸契約時のトラブルのうち、約4割が退去費用だということを踏まえて、復旧に関するガイドラインを示していますが、借家人の無知をいいことに、本来払わなくてもいい費用まで請求されることがしばしばですね。
ただ「借主の責任によって生じた、または故障や不具合を放置したことにより発生・拡大した汚れやキズについては、借主が負担するのが原則」です。これが意外なくらい高額になることがあるんですね。ぼくの場合、本を大量に所蔵していたら、退去時に「本の重さで床が抜けた」と言われて、けっこうな額を請求されたこともありました。
今回は、こうした借り主の責任で生じた損害を、安く済ませるための方法です。
- 経年劣化や通常損耗は負担の必要なし
- とはいえ、住んでいれば家は壊れる
- 損保ジャパンの「THE 家財の保険」
- 日新火災の「お部屋を借りるときの保険」に入っていた
- THE 家財の保険の価格と制約
- 実はこれ「お金の大学」ネタ
経年劣化や通常損耗は負担の必要なし
まず基本的な前提から、経年劣化による損耗は大家側の負担であり、退去費用として支払う必要はありません。
例えば・・・
タバコによる畳の焼け焦げ、引越し作業で生じた引っかきキズ、借主が結露を放置したために拡大したシミやカビ
※賃貸住宅トラブル防止ガイドライン（概要） | 東京都住宅政策本部
また、故意や過失で破損させてしまった場合でも、その全額を支払う必要はないとされています。
借主の負担で原状回復すべきとされている場合でも、全額を負担しなければならないわけではありません。このような破損部分も経年変化・通常損耗をしており、その分の経費は貸主の負担とするのが原則です。
さらに、破損があっても、必要最小限でいいとされています。たとえば、壁紙を壊した場合、2メートル単位で、破損部分だけを直せばOK。さらに、経年劣化も加味します。
通常、賃貸契約書には特約として「退去時は全部直すこと」などと書かれていますが、こちらについても、「通常の原状回復義務を超えた負担を借主に課す特約は、内容によっては無効とされることがあります。」となっています。特例が認められる例として、東京都は次のものを挙げています。
借主に特別の負担を課す特約が認められるための要件
(1) 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
(2) 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
(3) 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること
とはいえ、住んでいれば家は壊れる
といっても、意図せぬ事故などで家の中のもろもろは破損するものです。これがモノによってはかなりの額になります。これに対処しようというのが今回の話です。
賃貸に入るときには火災保険（家財保険）に入ることを義務付けられると思いますが、実は火災保険にはいろいろな種類があります。注目が、借家人賠償の「不測かつ突発的な事故（破損・汚損）」です。こんな出来事でも保険金がおりるということです。
例えば以下のような不測かつ突発的な事故によって保険の対象が損害を受けた場合にお支払いします。ただし、凍結によって専用水道管について生じた損害などは除きます。
＜建物の場合＞
・物を運んでいる時にバランスを崩してドアに当たりドアが破損した場合
・子どもが家の中でボール遊びをしていて自宅のガラスを割ってしまった場合 など＜家財の場合＞
・掃除をしている時に誤って保険の対象となるテレビを倒して壊してしまった場合 など※損害の額が自己負担額以下の場合は保険金の支払いの対象となりませんのでご注意ください。
なお、自己負担額０円を選択した場合でも不測かつ突発的な事故の自己負担額は１万円となります。
損保ジャパンの「THE 家財の保険」
こうした借家人賠償がついているのが、損保ジャパンの「THE 家財の保険」です。通常の火災、家財保険に、賠償責任保険がついているのが特徴です。
- 雷が落ちてテレビが壊れた
- 空き巣に入られてモノが盗まれた
- 給排水管が破裂して家具が水に濡れてしまった
- 子供がテレビにモノを投げつけて壊してしまった（不測かつ突発的な自己対応）
このような例のうち、1〜3は通常の家財保険でも対応されるはずですが、この（4）は保険を選ばなくてはいけません。THE 家財の保険は、「ベーシック I型」のみ、これに対応しています。
もし部屋を「不測かつ突発的に」つまり、過失で破損してしまったら、退去までそのままにするのではなく、すぐに保険会社に連絡して、保険金を支払ってもらって直すというのがポイントになります。これで退去時に、「あそこが壊れているから修繕費用」ということがなくなるわけです。
また、火災保険は何度利用しても、次回の保険金が上がらないのがポイント。自動車保険とは違い、そのほかの損害保険は何かあったら使わなければ損なのです。
日新火災の「お部屋を借りるときの保険」に入っていた
実はぼくはこれまで日新火災の「お部屋を借りるときの保険」に入っていました。こちらは通常の火災・家財保険ですが、限度額1億円の「個人賠償責任」がついていることが特徴です。
昨今自転車の事故での賠償金が多額になることとが多く、たとえ子供が加害者であっても、衝突した相手が死んでしまった場合など、1億円近い賠償金判決が出ることもあります。これに対応するため保険は必須なのですが、保険には大きく3つの種類があります。
- 自転車保険に入る 家族全員対象、年間1670円（損保ジャパン：サイクル安心保険）
- 自動車保険の特約 年間1000〜2000円程度（特約あるなしあり。個人賠償責任）
- 火災・家財保険の特約
どれもありですが、コスト的には自動車保険の特約や火災保険の特約がお得なことが多いですね。
火災保険は建物の構造や広さで金額が変わってきますが、ぼくの場合、年間約4000円で、この個人賠償責任付きの「お部屋を借りるときの保険」に入っていました。ところが、この保険、残念ながら借家人賠償の制約が厳しく、「火災、破裂・爆発、漏水事故以外は補償されません。」となっているのです。
THE 家財の保険の価格と制約
そんなわけで、火災、破裂・爆発、漏水事故以外でも、不測・突発的な事故に対応できる、THE 家財の保険の検討をはじめました。見積もりを取ったところ、家財300万円までのもので、2年間1万1370円でした。年間にすると5685円。これは、日新火災の「お部屋を借りるときの保険」から数百円のアップで済みます。
ちなみに、途中で退去などして保険を解約した場合、月割で保険料を返戻。2年分支払うことのリスクはあまりありません。ただし、クレジットカード払いは対応しておらず（日新火災は対応）、口座振替または請求書コンビニ払いだけだそうです。
間もなく現契約の期限がくるので、次回からはこちらの保険に変更してみようと思います。
実はこれ「お金の大学」ネタ
さて、いろいろ調べつつ説明したこのネタ、実は両＠リベ大学長のベストセラー「お金の大学」に載っていた話です。可愛らしい表紙と相まって、実はこの本、最初はバカにしていたんですね。どうせ薄いことしか書いていないんだろうと。
ところが、心構えから節約、自宅、保険、税金、副業、株式投資、不動産投資と本当に幅広いのに、ポイントポイントで、「これは！」というような突っ込んだ技が解説されているんですね。株式投資であれば、インデックス投資の取り崩し法、みたいな。
目次建てとしてはFP検定の教科書的な内容なのですが、実践的で突っ込んだ内容に、ちょっと脱帽しました。これは売れるのもわかるなぁ。ただ、さすがに270ページでこれらを網羅的に細かく解説するのは難しく、薄いところがあるのは免れないですが、いろいろなヒントが満載でした。
特に、自分の不得意なジャンルについては、いろいろなヒントが見つかると思います。ぼくの場合保険がどうにも苦手で、なかなか知識不足なのですが、この本を読んで得るものがありました。
ただ両学長は、「ポイント」については否定派のようですね。また当然といえば当然ですが、太陽光、仮想通貨、先物、クロス、FX、オプションなどについては全く触れられていません。ほんと、さまざまなジャンルを包括的に理解するのは難しいものです。
