FIer: 投資でセミリタイアする九条日記

九条です。資産からの不労所得で経済的独立を手に入れ、自由な生き方を実現するセミリタイア、FIerを実現しました。米国株、優待クロス、クリプト、太陽光、オプションなどなどを行うインデックス投資家で、リバタリアン。ロジックとエビデンスを大事に、確率と不確実性を愛しています。

収益不動産の金消契約を済ませてきた

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収益不動産の取得が間近に迫ってきました。前回面談に行った金融機関から、無事審査が通ったという連絡をもらったので、今度は金消契約を結んできました。

不動産の取得までの流れ

収益不動産を取得するまでの流れを簡単にまとめておきます。

  1. 物件を決定する
  2. 物件の売買契約を結ぶ(融資特約付き)
  3. 金融機関の融資審査を完了させる
  4. 金融機関と金消契約を結ぶ
  5. 代金を振り込んで物件の引き渡しを受ける

物件を決めて売買契約を結ぶところまではすでに完了しています。この契約には通常「融資特約」というものが付いていて、例えば「金利1.5%、期間20年、○○銀行」といったその時点で見込める融資が実行できなかった場合、白紙撤回できるというものです。

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その後、金融機関の審査があります。ぼくの場合、不動産屋からの紹介で2つの金融機関に同条件で審査を依頼しました。担当レベルではOKだったのですが、そのあとの本部審査で希望条件が通らず、敢えなく撤退。別の金融機関を探すことになりました。

 

当初は3月末に引き渡しができる予定でスケジュールを組んでいたのですが、金融機関を探すところからやり直しになったので、期日も1ヶ月ほど遅れることに。

 

その後、当初の条件とは違ったのですが、2.5%30年という条件で金融機関が見つかりました。頭金は価格の20%です。その担当者に面談に行って、ヒアリングと必要な書類を渡してきたのが3月末です。 

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1週間ほどで本部審査が完了する予定でしたが、審査部でコロナが発生したとかでさらに一週間ほど遅れ、やっと審査が通ったという連絡をもらいました。次に行うのが、金消契約です。

金消契約

金消契約とは、金銭消費貸借契約の略で、借りたお金を消費してモノを買いますよ、という契約です。借入金額や利率、返済回数などが記載された契約書に署名捺印するものになります。

 

併せて、購入した物件に対する抵当権を設定するので、その契約も同時に結びます。抵当権設定は司法書士が行うので、金消契約では司法書士も同席。同時に、登記も依頼し、委任状を渡すという流れです。

 

わざわざ対面でやる必要があるのか? とも思うのですが、司法書士は登記手続きにあたり対面で本人確認を求めたりするので、まぁ仕方ありません。時間は1時間ほど。何に時間がかかったかというと、山のような契約書と書類に記入して捺印する時間です。

 

会社設立時に、下記のような住所と代表者名が入ったゴム印を作っておくと楽なのですが、別に頻繁に請求書とかあるわけでもなし……と思って作っていなかったため、ひたすら写経する1時間になりました。

預金口座 

融資を受ける場合、その金融機関に口座を作るのが普通です。そして、決済日に、その口座から売主に代金を振り込みます。そのため、同時に普通預金口座も作成です。

 

法人設立時に銀行口座を作ろうとしたときには、各所で審査で跳ねられて作れないという思いをしましたが、さすがに今回は融資してくれるだけあって、即座に口座を開けました。太陽光から始めず、銀行融資から始めれば、法人口座を作るのも簡単だったかな? なんてちょっと思ったり。

 

昨今はよほどの金融機関でもネットバンキング対応です。この金融機関では法人のネットバンキングでも月額料金などはかかりません。ただし、初回にトークン代として3300円を請求されました。

 

法人口座では通常キャッシュカードを発行されないので、口座のお金を何かに使おうと思ったら必ず振り込みをすることになります。そして、ネットバンキングが開けていないと、都度都度出金伝票と振込伝票を記入することになるわけです。これがまた写経でたいへんなこと、たいへんなこと。

 

メガバンクではないので、もらった通帳はどうやって記帳するんだろう? と思ったのですが、金融機関ごとにネットワーク化されていて、同系統の金融機関ならば相互にATMで記帳できるようです。ネットバンキングで残高は確認できるにしても、証跡となることを考えると通帳記帳は必須。自宅の近くにもATMがあるようで助かりました。

あとは決済、引き渡し

残るは決済と引き渡しです。これは売主と買主、そして登記変更を行う司法書士が集まって、司法書士が、確かにその不動産の所有者であるか本人確認を行い、その上で金額を振り込みます。着金を確認したら、決済完了。引き渡しとなり、司法書士が登記変更実務を行うということになります。

 

振り込みを行う関係上、融資を行う銀行に集まることが多いようですね。買い主は特に同席は不要で、今回も「事前に書類を書いてもらえれば、不在でも大丈夫ですよ」と言われたのですが、初めてのことでもあるので、出席してみることにしました。

 

決済の3営業日前までには金消契約を済ませてほしいということで、そこまでは完了。来週には、決済/引き渡しを行う予定です。ワクワクしますね。

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