4月に購入した一棟アパートにて、早くも退去が出てしまいました。いつかは来るモノだと覚悟していましたが、やっぱり退去はショックですね。とはいえ、満室購入だったのでやっと部屋の中を内見することができました。
退去連絡から内見まで
さて、このアパートを購入したのは4月末。満室での引き渡しでした。不動産って、太陽光以上に何もすることないのね……と思っていたら、さっそく退去の連絡を管理会社からもらいました。
- 6月18日 7月末での退去連絡をもらう
- 7月11日 新規募集開始。レインズ掲載開始
- 7月31日 退去。管理会社が立ち会い
- 8月6日 ルームクリーニング完了
- 8月11日 部屋を内見
築5年の物件内見
さて、所有物件ながら初めての内見です。これまで都内で、8件の家に住んできたので、それなりに自分が住む部屋を見てきました。さて、この物件はどうでしょうか？ ワンルームですが、広さは24.5m2。そこそこ広めです。窓は北側ですが、まぁ暗いというほどではありませんね。
こちらの物件を建てたのは地元の工務店のようで、作りはなかなか悪くありません。驚いたのは設備がけっこう豪華なこと。コンロはIHで、インターフォンはモニター付き。トイレもリモコン付きのタンクレスで、ユニットバスもけっこういいものが入っています。なんというか、ぼくがいま住んでいるところよりも設備は豪華なんですけど……。
もちろん洗濯機は屋内で、洗濯機の上、トイレの横にも小窓付き。南向きであることを除けば、スペックは悪くありません。
ホームズにも掲載されていた
どんな感じで成約するかな？と思い、最初はちょっと強気の募集条件にしてみています。家賃＋管理費で7万1000円。この物件をしばらく見てくれている管理会社によると、まぁ妥当な家賃だということで、ここは折れずにいくつもり。
問題は、敷金礼金とフリーレントで、現状は1／1／なし で出してみています。まぁ、礼金はゼロを覚悟していますし、入居月末までのフリーレントもそういうものでしょう。ADと呼ばれる成約時の仲介不動産会社への費用も1でやっています。
ちょうど夏のお盆の時期になってしまい、動きが悪いということですが、さてさて。どのくらい決まるまでかかるでしょうか？
シミュレーション
さて賃貸住宅経営上、空室は重要なパラメータです。これをちょっと分解してみましょう。
まず発生する費用は次の通りです。
- 原状回復費用
- 広告料（AD）
- 仲介手数料
- フリーレント月数
このうち原状回復費用は一般にクリーニング代と呼ばれるものです。昨今賃貸住宅のトラブルの多くがこの原状回復費用に起因しており、2004年に「賃貸住宅紛争防止条例（東京ルール）」が策定されました。
経年劣化や通常損耗は貸主負担で、借主の故意や過失で発生した損耗だけは借主負担で原状回復するというのが、ざっくりとした内容でしょうか。ただ、「特約」を設けて契約することも可能で、ぼくの部屋の場合は、前オーナーがクリーニング代は借主負担という特約付きで契約を行っていました。これが適用になるため、大きな設備故障などがなければ、ほぼほぼ（1）については発生しない模様です。
（2）のADは、今や避けて通れない必須の内容。仲介してくれる不動産屋に支払う手数料です。通例で1カ月。（3）は、別途1カ月分を仲介手数料として支払うものです。これはどんな場合でも通常ありますね。
そして（4）は、「8月中に契約してくれたら8月いっぱいは賃料をタダにしますよ」、というものです。オフィスなどではかなり一般的で、「1年間フリーレント」なんてのもよく耳にします。実は、賃料を下げるくらいならフリーレントを付けたほうがいいという理由もあります。それは、売却時の総賃料が大きくなるというメリットがあるからです。
売却時、価格を総賃料で割って表面利回りを出し、これが投資家の基本的な判断指標になります。表面利回りは、場所や築年、構造でだいたい決まるので、総賃料が上がれば上がるほど、売却時の物件価格を高く提示できるというわけです。初期にフリーレントを付けて持ち出しがあっても、賃料を下げないでいられたほうがいいというわけです。逆に、賃貸不動産に住みたい人は、家賃を下げてくれという交渉よりも、フリーレントを付けてくれないか？ と交渉したほうが大家の理解も得られやすいかもしれません。
礼金が取れるなら、これらのコストから差し引くことができます。現状のぼくのシミュレーションでは、AD1、仲介手数料1、礼金ゼロで、合計2カ月分というパラメータで試算しています。また、募集にかかる平均月数は2カ月で試算。つまり、9月末になってもまだ決まっていなければ、想定を超えるコストという感じですね。
シミュレーションは原状回復費用を1カ月と見積もっていますし、礼金を1で募集をかけていますので、ここの分は多少余裕があります。
ちなみに、平均入居年数を4年と仮定すると、この条件で入居率は96％となります。4％くらいは空室ロスが出るという前提で、シミュレーションを組んだということです。
しかし、どのタイミングでどんな条件で決まるのか、やっぱりドキドキしますね。1部屋空いても、収益からローン返済を行ったCFは十分にプラスなので、余裕を持てていますが、これがもし区分マンションなどで1室しかなかったり、CFがカツカツだったりすると、「早く埋まれ！早く埋まれ！」とドキドキなんでしょうね。楽しみです。
