FIRE: 投資でセミリタイアする九条日記

九条です。資産からの不労所得で経済的独立を手に入れ、自由な生き方を実現するセミリタイア、FIREを実現しました。米国株、優待クロス、クリプト、太陽光、オプションなどなどを行うインデックス投資家で、リバタリアン。ロジックとエビデンスを大事に、確率と不確実性を愛しています。

金利が高いので、不動産ローンの借換えにトライした実践記(後編)


変動金利の収益不動産ローンの金利が爆上がりしていたところに、近くの信金さんから借り換えの提案をいただきました。さてどうするか? 現在借りている金融機関に「こんな話、来てるんですけど……。と相談してみたところ。

前回までのあらすじ

近年の金利上昇により、住宅ローンや不動産投資ローンを組んでいる人々が影響を受けています。特に、長期プライムレート連動の収益不動産ローンは大きな影響を受けており、ぼくの場合も返済額が急激に増加しました。


そんな中、近所の信用金庫から借り換えの提案がありました。現在の金利3.1%を2.5%まで下げられるという提案でしたが、借り換えには手続きやコストがかかります。また、現在の金融機関に相談すると条件変更の可能性もあるかもしれません。

 

借り換えには金利低下というメリットがありますが、コストや現在の金融機関との関係悪化というデメリットも存在します。今後の対応を検討するため、現在の金融機関に相談の打診を行ってみたのですが……。

 

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「借り換えの打診がありました」相談

現在借りている金融機関に「近くの信金さんから、こんな提案をいただきまして。一度ご相談のお時間をいただけませんか」と打診を入れてみました。いきなり「そちらよりも条件のいい借り換えの提案をいただいたので、一括返済します。ついては……」なんていうのは、さすがにちょっと失礼でしょう。まずは「こんな提案をいただいているのですが……」と相談をしようと思いました。

 

いったん相談した上で何もなければ、では借り換えの手続きを……と切り出そうと思ったわけです。

 

ところが先方も慣れているようで、この話をしたところ、

「変に腹の探り合いをするのが嫌いなんで、こちらができる最良の提案をしますね」とカウンターの提案を出してきました。

 

えっと、そういうのがあるなら、前回決算の報告にいったときに言ってよ〜と心の隅で思いつつ、まぁ「他に乗り換えまっせ」くらい言わないとなかなか下げるって自分からは言えないんだろうなと納得です。前回も「金利が高いよ!」ってけっこう言ったつもりだったんですけどね。

 

その提案というのは、現在長期プライムレート+スプレッドとなっている金利を、短期プライムレート+スプレッドに切り替えるというもの。聞くと、昨今の長期金利上昇に伴い、新規の融資は基本短期プライムレート連動にしているのだそうです。短期プライムレートは1.475%。そこにスプレッドを乗せて、2.6%にするというカウンター提案です。

 

信金の提案は2.5%前後。ただし借り換えには手間も手続き費用もかかります。ならばこのまま条件だけ変えるのがいいですね! というわけで、ぜひお願いしますと返答しました。

後出しは無しじゃなかったの?

そういうわけで信金さんにもご報告です。

「これこれこういうことで、現在借りている金融期間が御行にほぼ近い条件変更をしてくれるそうなので、たいへん申し訳ないのですが、今回の提案はご遠慮させてください」

とお話しました。

 

ところが、そこから数日。信金の担当から電話が。

「ぜひ九条さんには借り換えをお願いしたく、ついては金利を2.0%まで下げて稟議を出したいと思っています。ぜひこちらでご検討いただけないでしょうか?」

え?2.0%。すっごいいいじゃん。でもな。。。。

 

当初の商談で「借り換えの話を持っていくと、現在の金融機関も条件を変更してくることが多いです。顧客を奪われたくないですからね。ただそのように後出しされるとこちらとしても困るので、ウチに決めたら後出しの話には乗らないでください。決めていただけたら、行内の稟議に回します」って言っていたのは御行ですよね。。。自分たちでまさに後出ししていませんか? 最初から2.0%って言ってくれれば、いろいろ話も違ったのに……。

 

ただし金利は低いものの、担保価値については見直しがあり、現在の残債すべてをカバーできる貸付がいただけません。つまり借り換えにあたって、追加で資金投入が必要だということです。んー。これは微妙です。

 

  1. 2.6% 他の条件そのまま
  2. 2.0% 追加の資金投入あり、借り換えに伴う担保再登録、審査費用などのコストあり

このどちらかを選ぶかというと、試算してもちょっと微妙。さらに後出しはダメだっていうので、双方から一次提案をいただいたところでもう「お願いします」と伝えてしまっています。ここで「やっぱり……」というのは、いくら条件がよくてもやるべきではありませんね。

 

というわけで、最終的に「もう条件変更でお願いしますと伝えてしまいまして。いろいろと骨をおっていい条件に調整していただいたのに、本当に申し訳ありません」と平服して謝って、今回は辞退させていただきました。

条件変更費用は数千円+印紙

その数日後。早くも条件変更の契約書ができたというとで伺って調印。コストは条件変更手数料が数千円と契約書に貼る印紙代だけでした。これで、7月支払い分から3.1%に上がるはずだった金利はキャンセル、新たに2.6%の金利に戻ることになりました。

 

今後長期金利は簡単に上昇し連動する長期プライムレートも上昇するでしょうが、短期プライムレートについては基本的に政策金利連動。つまり日銀が利上げをしなければそうそう上がるものもありません。イールドカーブが逆イールドにでもならない限り、短期プライムレートのほうが長プラより低いのが基本なので、長プラ連動から短プラ連動というのは基本的に良かったのではないかと思っています。

一点注意点としては、長プラ連動は年1回の見直しだったのですが、短プラは春と秋年2回のみなおしだということ。まぁそのくらいのリスクは受け入れないとですね。

金融機関も客の取り合い

今回のやり取りでは、金融機関も客の取り合いなんだなぁということを実感しました。途中の段階ではありますが、合見積を取れば、値下げなどの対応をせざるを得ない。これは金融機関に限らずビジネスの世の常です。

 

ただあまりこれをドライにやりすぎると、次のビジネスに支障が出ます。いまのところ新たに不動産を買う計画はありませんが、いいものが出てきたらやっぱり買いたい。現在の金融機関は数年間の付き合いを通じて、「次回買うならぜひ融資させてほしい。というか早く買って!」と言ってくれていて、この関係を壊すのは得策ではないと思っています。

 

サラリーマンを辞めたらローンが組みにくくなるかな? と当初は思っていたのですが、このように収益不動産経営の実績を積めば、サラリーマンとしての給与の与信なんてそこまで重要ではなく、つまり個人保証というのはサラリーではなく経営手腕のほうが重視されるんだなと思うわけです。それは融資を返済してきたという実績があるからこそですが。

 

というわけで、結果的には信金をダシに使って金利の引き下げ交渉を成功させたことになります。使った時間は、信金との面談2回、現金融機関との面談2回、2時間程度です。それで月々の返済が2万円くらい下がったのですから、なかなかの効果だったといえるのではないでしょうか。

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