先日、狭くなった部屋から引っ越しをしました。80m2→120m2と1.5倍に広くなったのですが、家賃も相応にアップ。そして賃貸の引っ越しとなるとネックになるのが審査です。FIRE後の賃貸審査について、2025年最新状況をお伝えします。
売り手賃貸と借り手賃貸
今回山手線東側近辺で4LDKのマンションを探していたのですが、まったく物件がなく、最終的に賃貸戸建てに決めました。これだけ貸し出し物件がないならいっそのこと買ってしまおう！とさえおもって調べたのですが、売り物もありません。
他方、戸建ては一応4LDKも存在します。マンションのほうがよかったのですが、駐車場もついていることだし、まぁこれはこれであり。そしてどちらにせよ最大の問題は審査です。
以前記事にもしましたが、現在の賃貸物件は民法改正により保証会社を付けるのが基本です。ただ、FIRE民だと無職・フリーランス・マイクロ法人社長 という、いずれにせよ審査通過能力の低そうな属性が並びます。今回どうだったのか、まとめました。
フリーランスかマイクロ法人社長か？
審査を受けるには書類に「勤務先」などを書く必要があります。そこで悩むのが「自営業」と書くか「法人代表者」と書くかです。自営業だととにかく不安定なイメージがありますが、それは法人代表者だって同じです。法人のほうは、一応給与を受け取っているのでそこはプラスのような気もしますが、月収7万円の給料なんて数字だけ見れば貧困家庭そのもの。
少々迷いましたが、自営業なのに給与収入があるのはいろいろ不思議すぎる気がしたので、ぼくは法人代表者として審査を依頼しました。このとき、通常は源泉徴収票を出すように言われるのですが、こんな少額の源泉徴収票を出しても審査落ちするのは目に見えています。そのため、勝手に確定申告書を用意しました。
ちなみに確定申告書だと、収入と所得という概念があります。サラリーマンだと収入＝所得ですが、自営業だと収入は売上で所得は利益です。そしてサラリーマンが収入を書く欄には所得を書くように言われました。
うーん。これはきつい。というのも収入はそこそこの額があるのですが、所得は経費控除後なので、全力で経費を積んでいる身としては所得が地面すれすれの低空飛行となるのです。
今回、都合4個所くらい審査を依頼したのですが、最初の1つでは「これでは通らない。別のなにかはないか？」と言われました。所得基準だと、年間所得が家賃の15倍くらいしかないので、これでは家賃を払うだけでフローが枯渇します。そりゃ審査とおらないですよね。
そこで銀行の残高証明書をつけました。残高証明書は例えば住信SBIネット銀行ならWebから無料でPDF版がダウンロードできます。そんなに現金を持っていないのですが、優待クロスとかのポジションを取っていないタイミングを見計らって、家賃の70倍程度の残高を用意しました。URは無職でも家賃の100倍の預金があれば審査を通るの（明記されています）で、70倍あればまぁ説得力があるかなと。
このパターンで、今回はすべての審査を通すことができました。いずれの審査会社も不動産管理会社経由で審査に出すので、どんな書類が有効なのかなどのコミュニケーションを取ることはできません。それでもだいたいどの審査会社でも似たような基準のようです。
最終的に使ったのはエポスの家賃保証
最終的に決めた部屋で使うことになったのはエポスの家賃保証です。これはエポスカードが「ROOM iD」というブランドで提供しているもので、エポスカードの契約が必須。家賃はエポスカードの引き落としと同じように引き落とされます。エポスカードを持っていれば、別途登録などが不要で便利です。
費用としては下記がかかります*1。
- 初回 月額賃料の40％
- 毎月 月額賃料の1.5%
5年住むとして、家賃の130％かかります。決して安くはありませんが、まぁ必要経費ですね。
他方、家賃の支払いに対してエポスポイントが貯まります。通常のポイント還元率は支払い200円に対して1ptの0.5%還元ですが、ROOM iDの場合は300円につき1ptの0.333%還元。そのため実質毎月の費用は1.16666％となります。結局、5年住むなら家賃の110％がかかることになります。
エポスプラチナなボーナスポイントは？
さてここでちょっと気になったのはエポスプラチナのボーナスポイントです。エポスカードは年間利用額に応じてボーナスポイントが付くのが特徴で、100万円使ったら1万ptなのでちょうど還元率は1％です。ただゴールドポイントだと100万円でサチュレートしてしまい、これにはクレカ積み立ての額も含まれるので、余裕でオーバーフローしてしまうのです。
これをエポスプラチナに変えれば、年会費2万円（インビテーションの場合。だけどけっこうすぐインビ来る）で、その上限が1500万円まで増加するのです。
ゴールドの場合、100万円利用で1％追加還元とわかりやすかったのですが、プラチナの場合はどうか。計算したのが下記の表です。単純還元率のほかに、プラチナにかかる年会費2万円を控除した実質追加還元率も計算しました。
このようにみると、プラチナの実質還元率は200万円を超えないと赤字で、300万か500万円で率は最大になります。家賃の支払いだと、当然それだけで年間数百万円になるわけで、100万以上利用しても追加還元のないゴールドよりもプラチナのほうがお得♪
と思っていたのですが、なんと下記の注記が！
※一部、年間ご利用金額の対象外となる商品がございます。（エポスカードの運転免許、エポスの引越クレジット、保証人おまかせプランROOM iD、すみかえ応援クレジット、エポスカードのデンタルクレジットのお支払いなど）
ここまで計算しておいてなんですが、なんとROOM iDは利用金額の対象外。つまりプラチナカードに替えて家賃を支払い、ボーナスポイントをたっぷりもらってうはうはというプランは立ち消えたのでした。
*1:これがどんな場合でもそうなのか、物件によるのか、そのあたりは不明です。ただ部屋の書面に記載していたので、属性に応じて変わるものではなく一律のようです。
