不動産投資をするなら、メンタルの意味でもノウハウの意味でも仲間が必要――ということで、初めて大家の会に行ってみました。ネットで見つけて、翌日参加だったのでけっこうドキドキしたのですが、懸念したような営業臭もなく、費用もランチ付きでリーゾナブル。運営もボランティアベースで、これはいい集まりだなぁと感じました。
ほかの投資家の会もそうなのですが、同じ趣味？仕事？を持つ仲間と話ができる機会というのは少ないものです。しかもお金が絡む話だと、「あいつなんかたくさん資産をもっているらしいぞ」とやっかみを受けるかもしれません。多くのサラリーマン大家さんは、自分の資産額や不動産収入は職場では秘密にしている（投資自体も秘密）というのもよくわかります。
匿名で「◯◯県にRC一棟ものを持っています」と話ができる場
集まっていた40名近くの方々はほとんどが大家さん。区分メインの方もいれば戸建てメインの方も、地方の方も、一棟ものの方もいました。それぞれみなさん戦略は違うのですが、口々にいうのはやはり「融資」。
2017年あたりをピークに、2019年現在はかなり融資の審査が厳しくなっており、よほど属性の良い人か、現金を大量に持っている人でないと融資がひけないようです。そのため、新しい物件を取得するのではなく、手持ちの物件に手を入れてバリューアップをするタイミングだと、何人かは話していました。
融資が厳しくなると買える人が少なくなるので、需要と供給の関係でいうと買い手有利です。自然と価格が下がり、利回りもアップするはずですが、まだ物件価格は落ちていないというのがみなさんの感触です。「売買ではなくバリューアップの時期」というとおり、買い手も少ないが売り物件も絞られてくる時期なのでしょうか。
そういう意味では、今年後半から来年にかけて物件価格が下がっていくのか、それとも高値が継続するのか、こればっかりは誰も分からないところです。
そして、では2016年あたりの融資がかなり緩かったタイミングに購入していたらどうだったのか？ という話もありました。当然、当時から比べると物件価格は下がってはいるのですが、物件価格の下落スピードよりも、借り入れの返済スピードのほうが早いんですね。つまり、キャピタルゲインでも損はしていないと。
なるほど、不動産投資では、少しでも早く購入することが有利になるんだな、と実感した感じです。僕の場合、セミリタイアしたので現在の属性で融資を受けられるのは今年が最後です。来年以降はどんどん属性が悪くなってしまいます。やはり今のうちに物件を買うべきなんだろうな、と悩む感じです。
