FIRE:投資でセミリタイアする九条日記

FIREを実現したサラリーマン。ETF投資を中心に、太陽光投資や不動産投資、オプション、VIX、FX、CFDまで使って資産運用をしています。

不動産&太陽光投資

レバレッジを掛けられることが最大の特徴である不動産と太陽光への投資

法人2期目決算終了。そこには消費税還付の落とし穴が

法人1号の2期目の決算が終了しました。苦節2年、この3月についに一つ目の太陽光発電所が連携し、初めて売り上げがたった決算になります。太陽光発電所が連携したということは、そう。期待の消費税還付も行われました。ところが、よくよく税理士に話を聞くと…

太陽光、従量電灯A変更の投資回収年数と草刈り機の研究

前回、太陽光発電のパワコン電気代について、定額電灯契約から従量電灯A契約に切り替えれば、月額2000円程度を削減できるという話を書きました。ただし、これにはコストがかかります。今回はその点を検討してみます。 www.kuzyofire.com 必要な経費と効果 投…

太陽光のパワコン電気代、従量電灯A変更で月額2000円削減目指す

木更津1号基が3月から稼働しています。無事に発電してくれていてありがたいのですが、なんと東電から別途、電気代支払いの請求書が来ました。これはいったい?? 夜間パワコン電気代として、定額電灯料金が 従量電灯契約に切り替えれば安くなる 切り替えには…

太陽光 木更津1号機の予算と実績

これまで太陽光の資産評価としては、土地などの購入簿価を足し上げたもので見てきました。しかし、木更津1号機が稼働し始めたことで、この発電所については、投下した資金は勘案せず、今後生まれてくるキャッシュフローを現在価値に割り引いた、DCF評価に切…

FIT終了後の太陽光発電 出口戦略

太陽光FITの固定買取期間は20年。20年が過ぎれば、それまでのような安定した固定の売上はたたなくなります。太陽光発電の出口戦略はどのようなものになるでしょうか。大きく2つの方向性があると思っています。 盛り上がるセカンダリ(中古)マーケット 卒FIT…

土地の登記簿謄本をネットで取得する お手軽で安価

今回、土地の「登記事項証明書」をネットで取得してみました。会社の登記簿謄本などと同じく、けっこう簡単です。 土地の「登記簿謄本」とは「登記事項証明書」 オンラインで住所を入力していけばOK 3営業日で到着 支払いはPay-easyなのに注意 土地の「登記…

初の太陽光売電開始!「購入実績お知らせサービス」で確認する 東京電力パワーグリッド

太陽光発電所1号基が連携しましたが、これで作業は完了ではありません。連携と前後して、東京電力パワーグリッドから、「購入実績お知らせサービス」登録のお知らせが来たので、登録。そしてついに、売電が完了しました! 売電量を確認できる「購入実績お知…

太陽光発電の売電振り込み口座を変更する

太陽光発電所について、当初はネットバンクの住信SBIネット銀行ですべて完結させようと目論んでいたのですが、政策金融公庫から融資を受けるにあたり、「ゆうちょかメガバンクしか対応しない」と言われてしまいました。そのため急きょ、三井住友銀行のネット…

太陽光 木更津1号基、ついに連携

3月3日、太陽光発電所の第1一号基がついに連携しました。思い起こせば、こちらの物件を契約したのが2018年9月末。実に、1年半かけての完成です。 これまでの歩み スペック確認 これまでの歩み 太陽光の物件を見始めたのが18年の夏。そこから一気に複数の物件…

太陽光 過積載のあまり語られないメリット

太陽光発電は、発電量によって種類が別れます。個人の野立ての場合、50kW以下を低圧、以上を高圧といい、制約の少ない低圧がこれまでメインでした。発電量は50kW、でもパネル自体は95kWなどそれを超える量を載せる。これがいわゆる過積載です。 今回は、発電…

太陽光はFIT価格が下がると儲からないのか

産業用太陽光発電所、いわゆる野立て太陽光事業は、固定買取価格が年々下がってきました。送電量50kW以下といういわゆる「低圧」の発電所の場合、当初1kWhあたり40円だったFIT価格は、2019年には14円、2020年は13円(しかも全量買取なし)です。 FIT価格が下…

太陽光土地の決済実行 土地売買契約の注意点

太陽光発電所1号基の建設が近づいています。そのために、契約済みの土地の決済を済ませてきました。あまり土地の売買は慣れていないので、都度新鮮です。どんな流れで、注意点はどこにあるのかを調べてみました。 決済当日の流れ なぜか現金? 土地売買契約…

こんな投資はしてはいけない(2) 新築ワンルームマンション

たまに、不動産屋からワンルームマンション投資の連絡をいただきます。どこをどう検討しても、投資に値しないのですが、いらないというのに物件案内を送るということで、郵便が届きました。 前回のやっちゃダメ!投資の外貨預金に続いて、今回は新築ワンルー…

公庫のスタンプラリーをこなして融資ゲット

公庫で融資の内諾をいただいという記事を書きました。さて続いては契約です。この契約、けっこうなスタンプラリーです。あっちこっちを周り、ハンコを押してもらって、やっと契約となるのですが、さて。 www.kuzyofire.com 契約に必要な書類明細が届いた 意…

IRRに影響する要素 借入期間、レバレッジ率、そして金利

前回、公庫で安い金利で借入が決まったものの、IRRが心配だという記事を書きました。簡単にいえばIRRとは、その事業の利回りを、定期預金金利と比較したらどれくらいに相当するかを表すものです。これを試算してみました。 Equity IRRとProject IRR Equity I…

公庫の融資が決定した 金利1.51%の10年固定(太陽光)

これまで何度も足を運んできた政策金融公庫から、ついに融資決定の連絡が来ました。金利は想定を上回る好条件の1.51%。10年返済固定金利です。 これまでの公庫申込みの流れ 返済10年金利1.51%とは これまでの公庫申込みの流れ 思い返せば、最初に公庫に相談…

リアルアセットセグメント:2020年の運用方針

2020年から、資産の運用を5つのセグメントに分けて把握していきます。株式セグメント、債券セグメント、ヘッジセグメント、オルタナティブセグメント、リアルアセットです。最後は、投資というよりも事業に近い、リアルアセットセグメントの運用方針について…

太陽光発電事業の企業価値を改めて試算 2020年版

毎月、ポートフォリオ報告という形で総資産のチェック(B/S)とインカムの状況(P/L)をまとめています。そしてそろそろ太陽光発電所の一基目が稼働するので、そろそろ再評価を行っておこうと思います。 基本的な考え方はDCF 割引率をどうするか? 期待収益…

ノンリコースローンの不動産投資のメリット、デメリット

不動産融資の手法の一つに、「ノンリコースローン」というものがあります。これは、融資を受けた不動産以外に返済義務がないというローンになります。普通は不動産経営に失敗すると、自分の資産から持ち出しで借りたローンを返済しなくてはならないのですが…

太陽光発電融資で政策金融公庫に申し込みしてきた流れ

やっと太陽光発電所の1号基が建設の目処がたちました。現在、信販会社で金利2.15%のローンを前提に進めていましたが、誰でも一つはいけると言われる政策金融公庫に、融資の申込みに行ってきました。その流れをまとめておきます。 申し込みには経産省認定書…

太陽光の「先端設備導入計画」木更津にて一基完了

太陽光には税制優遇措置がいくつかありますが、その1つ「先端設備等導入計画」による、「生産性向上の特措法」が、一基分完了しました。 未稼働案件で、最初の3年の償却資産税がゼロに 申請はけっこうやっかい 市区町村は太陽光への税制優遇措置を厳しくして…

収益不動産の価格はピークを打ったか?

収益不動産への関心をずっと持ち続けているのですが、こと相場の状況でいうと、やっと価格がピークを打って低下が始まったかな? という感じのようです。利回りでいうと、上昇が始まったかもというところ。 区分マンションは利回り低下継続 一棟アパートは価…

固定資産税の支払いを忘れて督促が来ました

太陽光発電所の敷地として購入した土地。その固定資産税の支払を忘れていました。1回目は、下記の記事のように支払いを済ませたのですが、2回めは自分で覚えていてはらう必要がありますね。当たり前ですが。 www.kuzyofire.com 地域によって違う支払い時期 …

4000万円あれば家賃13万円の家に住める

持ち家か賃貸かの論争は尽きることがありませんが、投資家目線でもう一度考えてみたいと思います。 4000万円を投資したらいくらの収入になるか? 4000万円出すとどんな家が? 賃貸なら4000万円は残る。持ち家なら4000万円の不動産が残る 賃貸のほうがグレー…

初の消費税還付が来た その仕組みとは

先日、法人の初決算が終わりました。赤字決算だったので法人税の支払いはなく、住民税の均等割だけ納付したところです。すると、さっそく昨期の消費税還付が税務署から振り込まれていました。額は少しではありますが、うれしいことです。 消費税は売上と費用…

不動産取得税がやってきた

太陽光発電用地として購入した土地の不動産取得税の納付用紙がきました。都道府県あての税になります。 固定資産税の半分くらい 2021年4月から4%に引き上げ 支払いはnanacoで 固定資産税の半分くらい こちら、購入時の1回だけ支払う必要がある税で、標準課…

固定資産税がやってきた 太陽光発電投資の土地

太陽光発電用に購入した土地の固定資産税の用紙がやってきました。なんかしょっちゅう税金を払っている気がしますね。 固定資産税は毎年1月1日時点の所有者が払うことになります。この土地はわけあって先行して売買を行った土地です。固定資産税はぼくが払う…

土地は売らん!野立て太陽光発電のトラブル

太陽光発電所の建設を進めていますが、さすがに物件数が多くあるといろいろとトラブルものあるものです。今回、なんと2ヶ所で「やっぱり土地は売らん!」という地主さんに遭遇しました。 やっぱり値段が安すぎた……という地主さん 1ヶ所は、街道沿いの開けた…

不動産投資は実は利回り4%程度 レバレッジが必須の理由

不動産への投資を検討するにあたって、シミュレーションをいろいろとしています。太陽光発電もそうですが、「表面利回り」というのはくせ者で、株式などに比べてどうしてもリターンが大きく見えてしまいます。しかし、実際の利回りはもっとぜんぜん小さいの…

大家の会に参加してみた 営業臭なし

不動産投資をするなら、メンタルの意味でもノウハウの意味でも仲間が必要――ということで、初めて大家の会に行ってみました。ネットで見つけて、翌日参加だったのでけっこうドキドキしたのですが、懸念したような営業臭もなく、費用もランチ付きでリーゾナブ…