投資でセミリタイアする九条日記

セミリタイアを実現したサラリーマン。ETF投資を中心に、太陽光投資や不動産投資、オプション、VIX、FX、CFDまで使って資産運用をしています。

不動産&太陽光投資

レバレッジを掛けられることが最大の特徴である不動産と太陽光への投資

4000万円あれば家賃13万円の家に住める

持ち家か賃貸かの論争は尽きることがありませんが、投資家目線でもう一度考えてみたいと思います。 4000万円を投資したらいくらの収入になるか? 4000万円出すとどんな家が? 賃貸なら4000万円は残る。持ち家なら4000万円の不動産が残る 賃貸のほうがグレー…

初の消費税還付が来た その仕組みとは

先日、法人の初決算が終わりました。赤字決算だったので法人税の支払いはなく、住民税の均等割だけ納付したところです。すると、さっそく昨期の消費税還付が税務署から振り込まれていました。額は少しではありますが、うれしいことです。 消費税は売上と費用…

不動産取得税がやってきた

太陽光発電用地として購入した土地の不動産取得税の納付用紙がきました。都道府県あての税になります。 固定資産税の半分くらい 2021年4月から4%に引き上げ 支払いはnanacoで 固定資産税の半分くらい こちら、購入時の1回だけ支払う必要がある税で、標準課…

固定資産税がやってきた 太陽光発電投資の土地

太陽光発電用に購入した土地の固定資産税の用紙がやってきました。なんかしょっちゅう税金を払っている気がしますね。 固定資産税は毎年1月1日時点の所有者が払うことになります。この土地はわけあって先行して売買を行った土地です。固定資産税はぼくが払う…

土地は売らん!野立て太陽光発電のトラブル

太陽光発電所の建設を進めていますが、さすがに物件数が多くあるといろいろとトラブルものあるものです。今回、なんと2ヶ所で「やっぱり土地は売らん!」という地主さんに遭遇しました。 やっぱり値段が安すぎた……という地主さん 1ヶ所は、街道沿いの開けた…

不動産投資は実は利回り4%程度 レバレッジが必須の理由

不動産への投資を検討するにあたって、シミュレーションをいろいろとしています。太陽光発電もそうですが、「表面利回り」というのはくせ者で、株式などに比べてどうしてもリターンが大きく見えてしまいます。しかし、実際の利回りはもっとぜんぜん小さいの…

大家の会に参加してみた 営業臭なし

不動産投資をするなら、メンタルの意味でもノウハウの意味でも仲間が必要――ということで、初めて大家の会に行ってみました。ネットで見つけて、翌日参加だったのでけっこうドキドキしたのですが、懸念したような営業臭もなく、費用もランチ付きでリーゾナブ…

2019年度の太陽光FITが14円で決定

経済産業省が2019年度以降のFIT制度買取価格を発表しました。買い取り価格は2018年の18円から22%下がって14円。これは、当初の想定どおりです。ただし、入札対象基準は500kW以上となりました。50kW以下を低圧、50kW以上を高圧といいますが、高圧は入札を免…

キャッシュフローが出ない土地値以下不動産を考える

不動産の物件を探している中で、面白いものに出会いました。土地の値段以下、それどころか積算価格以下の値付けがされている一棟アパートです。場所も都内で悪くなく、ブランド価値のある立地です。ただし、利回りが4%以下と悪く、20年ローンだと税前キャッ…

2019年の太陽光発電投資について各社に聞いてみた

現在、東京ビッグサイトで「資産運用EXPO」が開催されています。太陽光発電EPC業者も多数出展していたので、各社のブースで2019年の太陽光発電事業について、見通しを聞いてみました。 FIT14円にどう対応する? いま新規の太陽光発電案件を探している人が一…

忘れていた!ETCマイレージを法人カードでも登録

現在、太陽光発電事業の運営のために法人を設立しています。そして、この法人名義でクレジットカードを作り、自動車を借りたり、物件の視察に出かけています。当然、物件視察の際は法人クレジットカードのETCカードで支払っています。 ところが、あれ? そう…

リアルアセット(太陽光)セグメント:2019年運用方針の目論見書

2019年からは、アセットアロケーションを4つのセグメントに分けて把握していきます。インデックス、グロース、オルタナティブ、リアルアセット(太陽光)です。今回はリアルアセットセグメントの運用方針をまとめておきます。 目的および基本的性格 投資対象…

太陽光FIT、2019年は14円に。22%の下落

2019年の事業用太陽光固定買取額(FIT)の価格が、ほぼ決まったようです。2018年の18円に対して、2019年は14円。22.2%の下落です。 www.nikkei.com 最終的には本日9日の会議で提示し、3月末までに決定ということですが、ほぼ14円で決まりでしょう。大手業者…

太陽光発電所の電力負担金が確定 窓口払いしてきました

千葉木更津に予定している太陽光発電所の電力負担金が確定したようです。太陽光発電所の設置にあたっては、次のようなハードルを超える必要があります。 設置する土地の確保(普通はEPC業者経由で紹介してもらう) 土地が農地の場合、転用申請(農業委員会の…

太陽光発電の資産価値をDCFで計算する

総資産の棚卸しであるアセットアロケーション報告を毎月月末に行っています。その中で、資産額評価をどうしようか悩んでいたのが太陽光発電です。前回のアセットアロケーション報告では、実際に支出した金額、つまり簿価をそのまま資産額として計算しました…

太陽光発電のキャッシュフローの出方を試算する

太陽光発電への投資に対して、表面利回りで判断するのはたいへん危険だと思っています。20年目以降は固定買い取りが終了するので売上が見込めなくなるという点と、実はちゃんと法人税がかかってくるという点からです。 kuzyo.hatenablog.com 以前のIRRの計算…

太陽光投資の税制優遇 「生産性向上の特措法」と「中小企業等経営強化法」

太陽光発電には、当初資産の一括償却などさまざまな税制優遇作がありましたが、多くは終了してしまいました。しかし、現在でも太陽光発電に適用できる税制優遇策が残っています。 生産性向上の特措法(当初3年間償却資産税ゼロ) 中小企業等経営強化法(当初…

政策金融公庫に太陽光の融資相談にいってきました

太陽光発電投資について、政策金融公庫に融資の相談に行ってきました。最初は知人の紹介で他地区の政策金融公庫窓口に電話したのですが、「管轄地区が違う」と一蹴。というわけで、最寄りの政策金融公庫です。 最初にアポを取ったほうがいいかと思い電話しま…

こんな不動産セールスには気をつけろ!

いま不動産の価格は上がり過ぎだなぁと思いつつも、不動産物件や市場を定期的にチェックしています。その中で、面談で楽天ポイントをいただけるというので、「きっとヤバイ会社だろうな」と思いながら、ある不動産会社と会ってきました。 「いい物件でしたら…

融資を得るのは難しいものですね

太陽光発電所の建設にはもちろんローンを使うのですが、現在のところ信販業者の融資審査を通っています。信販の太陽光発電ローンの利率は2.1%程度。できれば、もっと低利率で融資を受けたいですよね。 太陽光発電の場合、融資審査が降りて申し込みをしてか…

資産管理法人 2社目を作ることにしました

太陽光発電や不動産投資の箱として、資産管理法人の設立を進め、先日無事に会社を用意することができました。法人銀行口座やクレジットカードもでき、一息ついたところですが……。 太陽光発電所を7基超所有するにあたり、2社目の資産管理法人を作ることにしま…

太陽光発電所を7基確保しました

安定的な収益プラス借り入れによるレバレッジを狙いとして、太陽光発電所の取得を進めています。EPC業者*1との最初の打ち合わせが7月末でした。そこから2ヶ月。複数の物件候補を回り、なんと7基の低圧太陽光発電所を確保しました。 いずれも土地購入案件で、…

経産省の太陽光申請サイトで業者を承認する

太陽光発電を行うときは、通常、パネルなどのシステム設置を中心としたもろもろを業者に依頼すると思います。2017年4月の改正FITに法では、「事業者認定」が必須になりました。 これまでは、業者が代行して申請手続きをしていましたが、きっと悪質な業者によ…

太陽光FITの終焉 19年度は高圧も入札か?

国が発電した電力の買取価格を20年に渡って保証するFIT制度は、太陽光発電を投資として見立てられる仕組みの根幹です。買取価格は毎年下がり、2018年度は18円/kwhまで小さくなりましたが、ソーラーパネル自体の価格下落もあり、IRRは一定のパーセントを維持…

太陽光発電 案件チェックその4 千葉

太陽光発電投資に向けて、各地の物件を見ています。このたび行ってきたのは千葉です。アクアラインのETC割引が始まったことで、片道800円とかなりリーゾナブルに千葉に行くことができるようになりました。 こちらは約400坪の土地に97.2kwのモジュールを置く…

太陽光発電 案件チェックその3 栃木

太陽光発電投資に向けて、いろいろな物件を見ています。こちらは栃木県の物件で、約400坪の土地です。86.4Kwの発電量が見込まれる18円案件で、表面利回りは11%程度となります。 北側の土地では、既に別の太陽光発電所が稼働しており、その南側が今回の売地…

太陽光発電投資のIRRを計算する

先日、太陽光発電投資のメリット・デメリットを考察しました。今回は、実際にどのくらいの利回りが出る投資なのかを計算してみます。太陽光発電案件の紹介サイトなどでは、「利回り10%!」などという表現が普通に書いてあります。これは嘘ではないのですが…

太陽光発電 案件チェックその2群馬

太陽光発電投資に向けて、さらに案件を見てきました。こちらは群馬県の案件で、約300坪の土地で坪単価1.2万円と高めですが、96.6Kwhの予測発電量で18円の案件です。推定表面利回りはちょうど10%です。 販売予定地はコンクリートで固められており、別途整地…

低リスク&融資が太陽光投資の特徴

なぜ今太陽光発電なの? と思われる方も多いでしょう。 国による再生エネルギーの固定額買取制度FITの価格が2018年は18円まで下がり、税制優遇もなくなりと、震災以降、国が推し進めてきた再生エネルギー施策がかなりトーンダウンしてきています。それでも、…

太陽光発電投資 案件チェックその1 茨城

太陽光発電への投資のために、案件をチェックしてきました。こちらは茨城県の物件で、910平方メートルの土地です。売電単価18円で、82kwh/年の予測発電量となっています。 販売予定地は、写真のようにある程度伐採されていました。下も平らで、大きく整地す…