持ち家か賃貸かの論争は尽きることがありませんが、投資家目線でもう一度考えてみたいと思います。
- 4000万円を投資したらいくらの収入になるか？
- 4000万円出すとどんな家が？
- 賃貸なら4000万円は残る。持ち家なら4000万円の不動産が残る
- 賃貸のほうがグレードが落ちる？
- 利回り5％の投資なんてあるのか？
4000万円を投資したらいくらの収入になるか？
ここに4000万円あったとします。これを投資に回すとしましょう。期待利回りは5％です。すると、年間で200万円の利益が出ます。2割の税金を引いても160万円ですね。月額に直すと13万3000円です。
つまり4000万円を投資して、その配当で家に住むなら13万円の家に住めるというわけです。東京南西部で見ると、築10年以内でも13万円だせば50〜60平米のマンションに住めることがわかります。
4000万円出すとどんな家が？
では4000万円ではどんな家が買えるかというと、やはり築10年くらいだと50〜60平米くらいのマンションになります。よく探せば、もう少し広かったり新しいものもありますが、多少お得といった程度です。
※HOMESのサイトで、3500〜4000万円、築10年以内のファミリータイプ中古マンションを検索したところ
そして購入時にはざっくり1割程度の諸費用がかかります。そして購入した場合は、管理費が1万円〜、修繕積立金が1万円〜、そして固定資産税が年間10万〜 かかってきます。20年住むとしたら、諸費用400万＋管理費360万＋修繕積立金360万＋固定資産税300万といったところでしょうか。締めて1420万円にも上ります。
ここにさらに住宅ローンの金利がかかってきます。税金優遇もいろいろとありますが、差し引きプラスとはなかなかならないでしょう。
賃貸なら4000万円は残る。持ち家なら4000万円の不動産が残る
20年後、どうなっているかというと、賃貸なら4000万円の元金が残ります。持ち家なら4000万円で買った不動産が残ります。
もちろん、5％運用というのはそれなりにリスクがありますから、4000万円が毀損しているかもしれません。持ち家の場合は20年後に4000万円より値下がりしているリスクもあります。というより、4000万＋1420万円の5420万円に価値が上がっていないと、実質的に損失です。
賃貸のほうがグレードが落ちる？
いやいや、4000万円の持ち家物件と13万円の賃貸物件はそもそもモノが違う、という考え方もあります。賃貸物件は、持ち家ほど豪華ではなく、収益優先ですから安普請の場合も多いのです。逆に、立地や広さが重要で、設備などをそれほど気にしなければ賃貸でもいいということになります。
ちなみに礼金や更新費用のないURの物件を見ると、13万5200円で46平米ですが、大田区で自動お湯張り、防犯カメラ、インターネットなどけっっこうちゃんとした設備になっていることがわかります。
世田谷区の物件では78平米で14万5600円となっており、比較的4000万円の物件に近いイメージですね。
利回り5％の投資なんてあるのか？
投資をしたことのない人の場合、5％の利回りなんて想像がつかない人もいると思います。しかし下記でもまとめたように、一定のリスクを取れば5％くらいの投資先はけっこうあるものです。
もちろん、もっとリスクを取ってよければソーシャルレンディングやARCCなど、10％に迫る投資先はいまでもいろいろとあります。
幅広い債券に分散投資するバンガードのETF BNDなら、現在ちょうど3％程度の利回りが出ます。4000万円ではなく約6500万円が必要になりますが、それでも安定して13万円の家賃なら払える計算です。
