不動産投資家にとって、一番うれしいのは融資が決まったときと入居が決まったときです。今回、12月頭に退去が出て「あー年越しは空室か……」と嘆いていたのですが、先程連絡があり、なんと1月頭の入居が決まったとのこと。嬉しいものです。
退去と入居の歴史
ぼくの持っているアパートは全9室なのですが、満室で購入してからのこれまでの入退去を振り返ってみました。
- 2021年7月 201号室 退去 →22年2月入居 7ヶ月
- 2022年2月 102号室 退去 →5月入居 3ヶ月
- 2022年4月 101号室 退去 →7月入居 3ヶ月
- 2022年6月 201号室 退去 →11月入居 5ヶ月
- 2023年12月 201号室 退去 →2024年1月入居 1ヶ月
2021年4月に引き渡しを受けてから2年と8ヶ月。全9室なので、32ヶ月x9室で、計288ヶ月が経過しました。うち、空室だった期間は19ヶ月。空室率は6.6%という計算になります。
元々のシミュレーションでは入居率96％＝空室率4％で計算していたので、1.5倍ほど空室が多いことになります。ちょっとよろしくありません。
ちなみに96％という入居率は、平均入居年数4年、平均募集期間2ヶ月という想定から導いたものです。平均募集期間は3.8ヶ月と想定の約2倍になっています。これが足をひっぱった感じでしょうか。
不吉？な201号室
何がよろしくないかといえば、単なる偶然でしょうが201号室です。最初の退去が出たのも201号室で、入居まで7ヶ月もかかったかと思いきや、わずか4ヶ月で退去。さらに約1年で退去です。201号室だけでいえば、32ヶ月中、13ヶ月も空室になっています。実に40%！ なんか呪われた部屋でしょうか。。。
といってもこれらは確率の話だと思ったほうがいいです。201号室がとりわけ家賃が高いかというとそういうことでもなく、だいたい平均なので、何やら運が悪かったということかな。
ちなみに金利も上昇した
ちなみに2023年を振り返ると、金利も上昇しました。というのも、ぼくの収益不動産ローンは（だいたいほかもそうだと思うのですが）変動金利で、長期プライムレートに連動するからです。
自宅用住宅ローンは短期プライムレート連動なので、日銀がマイナス金利を解除しない限りはそうそう変動金利も上昇しないでしょうが、長期金利に連動する長期プライムレートに連動だと、結構上がったのです。
下記は政策金利と長期金利（10年債利回り）の推移です。2016-19年は、長期金利さえもゼロからマイナスまで突入していました。しかしこのところは急速に金利が上昇し、11月には1％近くまで上がったのです。
ぼくが不動産を買ったタイミングだと、長期金利は0.1%。そこから0.6%近く上昇したことになります。1億円の負債だと、金利0.5%上昇は負担額が年間50万円も増加することを意味します。いやぁ軽くはありませんね。
ドルが利下げを織り込みつつある中、日銀は1月にも利上げの方向だという話がメディアを賑わせています。そうなると、いったん落ち着いたかに見えた長期金利は再び上昇するのか？ 気になるところです。
