安定的な収益プラス借り入れによるレバレッジを狙いとして、太陽光発電所の取得を進めています。EPC業者*1との最初の打ち合わせが7月末でした。そこから2ヶ月。複数の物件候補を回り、なんと7基の低圧太陽光発電所を確保しました。
いずれも土地購入案件で、これから造成、設計と入っていく形です。いずもれも低圧で49.5kW。過積載になります。FIT 18円にギリギリ間に合った形です。売電開始は2019年夏〜秋というような見通しになります。
この間は、一度決定したものの、地主さんが「やっぱり売りたくない」とか、土地契約書の内容で実態と違う記載があって修正に時間がかかったとか、いろいろとありました。この7基についても、きっとスムーズに売電開始ができるとは限らないのでしょう。
ともあれ、2ヶ月でなかなかの物件を決めることができたのは僥倖です。各物件の計画値は下記のとおりになります。
- 君津 モジュール発電量 97.2kW 表面利回り 9.5%
- 真岡 モジュール発電量 97.2kW 表面利回り 9.5%
- 石岡 モジュール発電量 97.2kW 表面利回り 9.2%
- 木更津 モジュール発電量 97.2kW 表面利回り 9.5%
- 市原① モジュール発電量 89.6kW 表面利回り 9%
- 市原② モジュール発電量 103.6kW 表面利回り 9%
- 筑西 モジュール発電量 97.2kW 表面利回り 10%
造成代、電力負担金などがまだ概算なので、利回りは前後しますし、上記の利回りは発電シミュレーションなので実際に発電してみると、日当たりの違いなどでまた変わってくるでしょう。
ちなみに、物件のチェックポイントとしては、下記のような点が挙げられます。
- 南側が抜けていて影にならないか。西や東も遮蔽物がないか
- 地面が平らで造成などが不要か。必要ならいくらくらいかかるか
- トランスの乗った電柱が近くにあるか。遠いと電力負担金が増える
- 土地の境界が確定しているか。杭などが打っていないとあとで隣とトラブルになるかも
※この土地のように、敷地脇に電柱があってトランス（円柱形の箱）が乗っていると、ここに接続できます。これが遠いと、そこまで電柱を立てて電線を引っ張らないといけません。
隣の土地が林だった場合、伐採してもらえるか、今後も伐採をさせてもらえるかなどを確認する必要がありますし、更地でも後から家などが建ったらたいへんです。
土地の境界も、あとからトラブルになると面倒です。境界確定を依頼することもできますが費用がかかります。売り主さん負担で境界を明確にしてもらうことが大事です。土地の売買契約書には、公図と現地が違った場合は現地優先と書いてあることもありますので、要チェックですね。
利回りは、どの案件もだいたい9〜10％くらいになります。モジュール発電量が同じくらいなのと、EPC業者が土地を仕入れる際に、10％くらいの表面利回りになるように土地価格を交渉しているのでしょう。ということは、できるだけ日当たりが良い場所を選んで、シミュレーションから上振れを狙うのが作戦になります。
いったん7基確保ですが、FIT 18円のうちにあと3基を見つけて、計10基を目指す目標です。モジュール発電量でいえばプチメガソーラー、システム発電量でいえば半メガソーラーですね。
とはいえ、7基から先には物件とは別に、いくつか問題も出てきています。そこについてはまた書いていこうと思います。
*1:土地を決めたあと、設計（Engineering）、調達（Procurement）、建設（Construction）というプロセスを経て太陽光発電所は建設されますが、この業務を一括して請け負うのがEPC業者です
