太陽光発電所をローンで運営しているのですが、ここに借り換えの話を頂きました。ところが、こちら非常に要素が多くて難しい。何をどう整理して考えていけばいいか、一つずつ検証したいと思います。まずは最初は金利です。
ローンの借換えの提案内容
太陽光発電所の財務構造は、だいたい土地を現金で購入（または賃貸）し、ソーラーパネルなどの上モノをフルローンで購入するのが多いかと思います。このローン、ポピュラーなのはアプラス・ジャックスといった信販会社が提供するパッケージ化された「ソーラーローン」。時期にもよりますが、だいたいこんな感じの条件です。
- 期間 15年
- 金利 2.1%前後
- 金利タイプ 固定
これに対して、今回とある地銀から提示いただいた条件は次のようなものです。
- 期間 19年*1
- 金利 0.925%
- 金利タイプ 変動（短期プライムレート連動）
- 手数料 登記費用20万＋査定費用貸付金の5％
うーん。悩ましい。期間はそりゃ長いほうがいいに決まっています。月々のキャッシュフローは改善しますし、先にキャッシュが生まれるのでそれを運用することもできます。要するに期限の利益ってやつです。
金利はそりゃ低いほうがいいに決まっています。
金利タイプは逆に固定のほうがいいですね。特に日銀が利上げ方向に向いている昨今、20年近い借金はどれだけ金利がアップするか分かりませんから。
手数料がかかるのもイタイところです。ただこの手数料、現金で最初に払うという話ではなくローン総額に乗せていいということなので、キャッシュフロー的には影響しません。
さて、これ。あなたなら借り換えますか？
金利と利息総額の関係
いろいろな要素があるので、まずは金利について見ていきます。最初は時間的な価値を考慮せず、金利総額を見てみましょう。これは、1000万円借りたら合計返済額は利息分だけ増えますが、その利息はいくらになるか？ という話です。
下記は1000万円を15年ローン、元利均等で借りたとき、利息総額はいくらになるか？ を表したものです。1000万円を金利1％で借りたら、15年合計で77.2万円金利を支払うことになるというわけです。
これ、金利が上がれば利息総額も増えます。一見、金利に比例しているようにも見えますが、計算していくと実は比例はしていません。1％、2％、3％、4％、5％と上がるにつれ、利息総額は2.05倍、3.14倍、4.29倍、5.48倍となるのです。
元利均等返済方式では、毎月の返済額は一定ですが、初期の返済期間中は利息部分が大きく、元金部分が少ない配分になります。金利が上がると、初期に支払う利息も大きくなるため、返済期間を通じて利息が累積されやすくなる影響です。
つまり、金利は比例関係以上に支払い利息額に影響するというわけです。少しでも金利が低いほうがとても有利になります。
返済期間と金利の関係
では続いて返済期間と金利の関係も見ておきましょう。
ちなみに、この金利と利息総額の関係は、期間が長いほど影響が大きくなります。なかなか面白くありませんか？ 元利均等の場合、金利が2倍になったら総支払い利息は2倍以上に増え、その傾向は返済回数が多いほど大きくなるのです。
ちなみに、金利が同じなら返済期間が長いほど総支払利息は大きくなります。下記は1000万円を金利2％で借りた場合の総支払利息です。月々の返済は、342,014（30回）、64,351（180回）、36,962（360回）と回数が増えるほど減りますが、総支払利息はこれだけ差がつきます。
金利が同じなら、返済期間は短いほど総支払利息は少なくなるわけです。
今回の条件をどう判断するか？
では今回の条件をどう判断するといいでしょうか。それぞれの内容は下記のように評価されます。
- 期間→長期に 総支払利息は増加
- 金利→低下 総支払利息は減少（期間が長いほど減少幅は大きく
- 金利タイプ（？？）
- 手数料→あり 純粋にプラス
下記は筑西の発電所について、新旧条件に基づいて総支払利息額を比較したものです。
- 期間 残132ヶ月→180ヶ月
- 金利 2.15%→0.925%
- 金利タイプ 変動に
- 手数料 残債11,841,946円の5％＋200000円
月々の返済額は100,818円→75,198円へと減少します。これに基づいて総支払利息額を計算すると次のようになります。
金利が半分以下になることで利息は減りますが、期間が伸びることで総支払利息額は少々増加。それでも旧条件の65％程度に利息は減ります。一方で、手数料相当額がドカンと乗ることで、結局残金に加えて支払わなければいけない金額は、227,697円増加してしまうのです。
金利が半分以下になってありがたいと思ったのもつかの間、逆に総支払額は増加。これって借換を行う意味があるの？ いえ、ここで考えなくてはならないことはもう一つあります。それは月々の返済額が25％程度減少することです。
次回はこの意味を考えてみたいと思います。
*1:正確には、借り換えなのでFIT残期間-1年。実質的に＋4年されることになります。
