いろんな投資をやっている九条ですが、そのうちの一つが都内に持っている収益不動産です。安定して賃料が得られると思いがちな不動産投資ですが、実は金利上昇による返済額増加との追いかけっこだったりします。賃料値上げの現状をまとめます。
金利が上がり、ローン返済額が上がる
日銀は半年に1回くらいのペースで利上げを行っています。「へー利上げか。預金金利も上昇するし、利上げしないと円安が止まらないから、まぁいいんじゃない？」こんなふうに思う人もいるかもしれませんが、借金をしているひとにとっては大問題です。
ぼくの不動産のローンは、もともとは長期金利連動型の30年変動金利。そこそこ金利は高いものの、木造アパートに30年つけてくれたことがポイントでした。ところが、ご存知のとおりゼロかマイナスか――だった長期金利は、2022年を境に上昇に転じます。
きっかけは日銀のYCC撤廃でした。長らく続いた低金利（あるいはゼロ金利）は、終わりを告げ、金利上昇の時代に入ったわけです。
借りているローンは長期金利連動なので、もちろん金利が上昇します。あれよあれよという間に、＋1%。＋2%も見えてきました。これは困ったということで、借り換えや金利相談を行い、短期金利（≒政策金利）連動に切り替えて、さらに金利を引き下げてもらったのが、約2年前の6月です。
ところが長期金利に遅れること2年、日銀は政策金利も利上げし始めました。トントントンと年2回くらいのペースで上げていて、いまや0.75%です。
賃料アップしなければ！
金利が上がればローンの返済額も増えます。恐ろしいほど増えます。僕のローンは30年と長いので元本の減りも遅く、金利上昇の影響は大きいのです。
となると、できることは一つです。賃料アップです。管理会社に相談して、「なんとかうまく賃料上げられませんか？」と依頼です。ただ、普通借家契約というのは借主の権利が強く守られていて、そう簡単には賃料は上げられません。
そこで、まずは管理費をアップしてもらいました。共有水道とか廊下の電気とか共通費に相当する管理費ですが、入居時期によってこれを安くして客付けをしていたことがありました。これを一律3000円にそろえてアップ。幸いなことに、入居者のみなさんの理解も得られ、そこは早期に上げることができました。
さて本丸の家賃です。家賃は簡単に上げられませんが、それでも更新タイミングは打診のチャンスです。昨今は他所でも家賃が上昇していて、ウチは相対的に割安なはず。引っ越すなら家賃が高くなるわけで、それよりはちょっと賃料アップを飲んでもらったほうがお得ですよ？ というわけです。
こちらも幸いにしてだいたいご納得いただいていて、少しずつ賃料が上げられてきています。直近の状況をまとめたのが下記の表です。
更新のタイミングで2000円くらいずつ、賃料アップ。世間の話を聞くと1割くらい、つまり5000−6000円くらい上がってるようなのですが、どれくらいなら飲めるかな？ と考えたのがこのライン。
ただ、これだと合計賃料の増加が月間2万円に満たないのに対し、いまは半年に1回ずつローン返済額が月間1万円くらいアップしてるんですよね。次に賃料交渉できるのが2年後だということを考えると、本当はもう少しアップしたいところだったりはします。
まぁその代わりに空室が本当に減って、部屋が空いたら賃料を大きく上げてもすぐ埋まるというのが昨今の状況。4年ほど前に、半年間空室が続くという状況を耐え忍びましたが、その頃とは天と地の違いですね。
