FIRE: 投資でセミリタイアする九条日記

九条です。資産からの不労所得で経済的独立を手に入れ、自由な生き方を実現するセミリタイア、FIREを実現しました。米国株、優待クロス、クリプト、太陽光、オプションなどなどを行うインデックス投資家で、リバタリアン。ロジックとエビデンスを大事に、確率と不確実性を愛しています。

やっとアパート入居が決定 苦節半年

手持ちのアパートの空室が続いていたのですが、本日、やっと入室が決まりました。7月末の退去から半年。いやはや長かったものです。

条件を変えてきたが……

こちらの部屋は、元々6.8万+0.2、合計7万円で貸し出していました。この何年かは、元の家賃よりもアップさせて貸し出せることが続いていますので、それを期待して値付けは+1000円で募集することにしました。

 

  (変更日 家賃、共益費 計 敷金/礼金/AD その他)

  • 8月6日  6.8万+0.3万 7.1万円 1/1/1
  • 9月9日  6.8万+0.3万 7.1万円 1/0/2 フリーレント
  • 9月26日  6.7+0.3万 7.0万円 0/0/1
  • 10月30日 6.7万+0.3万 7.0万円 0/0/1 クオカード提供
  • 11月22日 6.5万+0.3万 6.8万円 0/0/1 クオカード提供
  • 12月14日 6.4万+0.3万 6.7万円 0/0/2 クオカード提供
  • 1月10日  6.4万+0.3万 6.7万円 0/0/2 クオカード、バイク置き場あり
  • 1月15日  6.3万+0.3万 6.6万円 0/0/2 クオカード、バイク置き場あり

ところが、敷礼ADを変更してもぜんぜん決まりません。徐々に家賃を下げて、6.4万まで落としたのが年明け1月。そして15日に申し込みが入りましたが、さらに1000円下げ6.3万円での着地でした。

 

収入は7万円から6.6万円の4000円ダウン。まぁ空きが続くよりは全然いいのですが、想定平均居住期間の4年で考えると、19万2000円の期間損失ということになります。

客付けの手立て

いやぁ客付けって難しいですね。23区内、築浅ということで、すっかり余裕をかましていたのですが、退去から半年も空室が続いてしまい、なかなか客付けは簡単ではないと実感しました。

 

下記は、管理をお願いしている不動産会社が行ってくれたステージング写真。SNSに投稿したそうですが、うーむ。正直、SNSの使い方を分かっているような気はしませんね。もう少しオーナー側でもいろいろと客付けの方法を考えた方がよさそうです。

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ともあれ、懸念だった空室がこれでやっと埋まることになります。いやぁ、何をしたわけでもなく待っていただけではありますが、空室はしんどいものですね。

 

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2021年12月の太陽光発電所パフォーマンス CFは大きく減少

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先日、東京でも雪が降りましたが、全般的にはこの冬はよく晴れていて、日は短いながらもしっかり発電してくれている感じがします。12月の発電量がまとまったので、状況を見てみましょう。

月間発電状況

月間発電状況は少し落ち込んで、合計4万4000kWh。6カ所連系してからは最も少ない発電量となりました。

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で、予実はどうだったかというと、山中の木更津と君津が予算を下回りました。それから畑の真ん中のいすみも予算の9割です。ほかは予算(計画)を上回り、全体としては98%となりました。

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エース発電所の白子は、相変わらず計画に対して10%上振れ。よくやってくれています。なかなか計画値に届かない木更津発電所ですが、1年前と比べるとしっかり発電量は伸びていて、12月は昨年より12%アップ。12月までの累計で3.15%も昨年を上回っています。

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売電とCF状況

発電量は少し落ちましたが、CFの状況はどうでしょうか? 実は石岡発電所のローン返済がついに始まったため、大きくCFが悪化しています。ちょっとびっくり、20万円を切って、わずか18万5000円しか入ってきません。

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平均すると、1箇所あたり3万円の収入です。まぁ冬だとこんなものでしょうか。

発電所評価額

こうした状況を踏まえて発電所のDCF評価額を合算すると、先月から1%ほど価値は下落しました。が、まぁ全体としては横ばいです。

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各発電所のDCFにおけるシェアはほぼ変わらなかったので、今回は割愛します。IRRが計画に比べてどうかというと、ならして6.7%。山の中の木更津と君津はやはり厳しいのですが、白子を筆頭に筑西と石岡は頑張っています。

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各太陽光発電所のスペックは次のとおりです。

FIT単価はいずれも18円。システムのスペック(パネル/パワコン)は次のようになっています。

  • 木更津発電所 JAソーラー(97.2kW)/オムロン
  • 筑西発電所  JAソーラー(97.2kW)/オムロン
  • いすみ発電所 JAソーラー(98.8kW)/オムロン
  • 白子発電所  JINKO(87.42kW)/オムロン
  • 君津発電所  JINKO(97.2kW)/オムロン
  • 石岡発電所  Qセルズ(98.8kW)/オムロン

11月の太陽光発電パフォーマンスはこちら。

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2021年11月の太陽光発電所パフォーマンス 全発電所、計画上回る

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実感値としても、よく晴れてるなぁと感じる今年の立冬。太陽光発電所のパフォーマンスはどうだったでしょうか。

月間発電状況

11月の発電量は4万5528kWh。先月からわずかに300kWh減少でほぼ横ばいでした。

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今回、特筆すべきは予実です。なんと全発電所で計画値を上回り、平均すると105%の上振れとなりました。これまでけっこう予実にバラツキがありましたが、やっぱり11月はよく晴れたということですね。

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エース発電所である白子発電所の日別状況を見ると、雨などで全然発電できなかった日は4日しかありません。なるほど、これなら確かに計画を上回りますね。

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ただ、2021年は前年よりも好調に推移しているともいえそうです。連系から1年11カ月がたつ1号木更津発電所の発電状況を見ると、全般に2020年よりも好調で、これまでの合計では2.4%増えています。

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売電とCF状況

発電量は10月と同レベルだったので、CFも同じくらいです。多少、発電所ごとのデコボとはありますが、合算すると29万8309円とまぁまぁのCFです。もっとも、これまで猶予されていた石岡発電所のローン返済が12月から始まりますので、その後はここからCFが10万円ほど下がることになります。

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発電所評価額

将来の見込み利益を割り引いて足し合わせるDCFを使った、各発電所の評価額はどう変化したでしょうか。合計では2%ほど減少しました。発電所の場合、見込み収益が毎月現実化してその分評価額が減り、代わりに将来CFの割引額が減少するので、その綱引き。まぁこのくらいの振幅という感じなのでしょう。

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DCF評価額に対する各発電所の評価額シェアは下記の通りです。反省としてはやはり、どんなに土地価格が安くても、山の中の発電所はダメ!ということですね。

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定期預金金利と比較可能なIRRを見ると、下記の通り。ローン返済、オペレーションコストや税金など想定される費用を全部入れ込んだ状態で、総IRRは6.8%。株式の期待リターンより高い数字が安定して出ているのは素晴らしいと考えるか、ガンガンにレバレッジかけてこのリターンでは物足りないと考えるか、なんともいえませんが、資産が増えることは事実です。

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各太陽光発電所のスペックは次のとおりです。

しかし、7号基は本当に稼働までいけるんでしょうかね。もともと契約した物件が売主都合でキャンセルになってしまい、代替物件が未だに見つからない状態です。ちょっとどうなるかな?という感じ。

 

FIT単価はいずれも18円。システムのスペック(パネル/パワコン)は次のようになっています。

  • 木更津発電所 JAソーラー(97.2kW)/オムロン
  • 筑西発電所  JAソーラー(97.2kW)/オムロン
  • いすみ発電所 JAソーラー(98.8kW)/オムロン
  • 白子発電所  JINKO(87.42kW)/オムロン
  • 君津発電所  JINKO(97.2kW)/オムロン
  • 石岡発電所  Qセルズ(98.8kW)/オムロン

10月の太陽光発電パフォーマンスはこちら。

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太陽光草刈りとドローン

先日、いすみ発電所白子発電所の草刈りに行ってきました。約3カ月ぶりの草刈りでしたが、いろいろと思うところがありまして……。

秋には草は生えない

前回ここに草刈りに行ったのは8月21日。そこから約3カ月経っての訪問だったのですが、あれ? というくらい草が伸びていません。肌感的には、雑草が伸びるのは春から初夏で、夏の盛りから冬の間は本当に伸びないんですね。

 

わずかに出てきた草を根本から刈り込むだけで、これならわざわざ来なくても良かったな……という感じでした。

 

下記は白子発電所。草丈はくるぶしくらい。これは放っておいても冬になれば枯れる感じかな?

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こちらは白子発電所。フェンスの周りにススキがありますが、中のほうは8月に草刈りしたところからほぼ伸びていません。

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不法投棄!ダメ!絶対!

今回驚いたのは、敷地内に不法投棄があったこと。トラクターというより、重機のキャタピラにはめるゴムの部分でしょうか?

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持ち上げるのも一苦労という感じはありますが、なぜこんなものを投棄していく? 捨てられる方の身にもなってくれ、という感じ。ちなみに私有地に不法投棄された場合、「投棄した者を特定できない限り、管理者・保有者の負担で投棄されたものを処分する」というのが現在のルール。

 

しかしこの大きさのゴミだと、持ち運べる大きさではありません。本当に困ったものです。

ドローンで空撮

今回、初めてドローンを持って行って、発電所を空撮してみました。


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このドローンは本格的なものではなく、DJI技術が入ったホビードローン「Tello」。規制外の重量は80グラムで、価格も1万2800円というお手頃なものです。

本質的には屋内で飛ばすもので、屋外で飛ばないことはないけれど……という感じ。で実際に飛ばしてみると、高度4メートルくらいで風に吹かれて田んぼのほうへ。「強風に注意。高度を落としてください」と警告は出るものの、機体が安定せず、そう簡単には戻ってきません。なかなかたいへんだ。

 

一応スペック的には高度10メートルまで上昇でき、さらにハックすれば20メートルとかにも上れるそうなのですが、ちょっとした風でこれなので、よほどの無風状態でないと難しそうです。

 

カメラ位置も固定で、下を撮るには機体を傾けなくてはなりません。まぁこのあたりがドローンの面白さでもあるのですけど。

 

Telloは底面にカメラが設置されており、それを使ったビジョンポジショニングシステムによって機体の安定を制御しています。気圧計も入っていて、それで高度を管理しているようです。ただしGPSは非搭載。そのあたりが屋内向けトイドローンなのでしょう。

 

それでも、以前触ったドローンに比べると、圧倒的に安定していて、画像伝送も良い感じ。本体にメモリがなく、転送されてきた画像をスマホ側で保存する仕様なので、電波状態で映像に乱れも生じますが、それでもよく出来ています。1万円ちょっとでこれって、DJIおそるべしという感じ。

 

これに慣れたら、もう少し上位のドローンも買って飛ばしてみたいと思うようになりました。一応、航空法規制に入らない200グラム以下のMavic Miniがターゲットなのですが、このたび規制変更で23年6月からは100グラム以上から航空法対象になってしまうとか。

 

ドローンを触って感じたのは、小学生のころによく遊んだラジコンです。あのころは自動車だったのですが、その楽しさを彷彿とさせるものがあります。実用性ばかりが喧伝されるドローンですが、おもちゃとしての楽しみ方をなくさないような規制であってほしいですね。

 

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インボイス制度は太陽光投資にどう影響するか 益税の行方

先日の強制廃棄積立の記事でも書きましたが、太陽光発電投資にとって最大のリスクは制度変更です。そして、またしても大きなダメージをもたらす制度変更が2023年に控えています。そう、インボイス制度です。

 

これは多くの太陽光発電家が享受していた益税を一掃する制度であり、多くの個人事業主や小規模事業者では、実質的に売上額が10%減少することになるのです。

インボイス制度とは?

インボイスとは日本語では請求書のこと。ただ、これまでのフォーマットフリーの請求書と違う意味合いで、インボイスという呼び方をされます。通常企業は、請求書を受け取り、請求書に従って支払いを行います。ところが今回、このインボイス発行が義務化されるのです。

 

なぜか? それは消費税に関係しています。消費税は別名付加価値税とも呼ばれます。それは企業間で取引が行われる際に、自社で付けた付加価値に対してだけ消費税を納める必要があるからです。

 

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正しく理解していますか?消費税の仕入税額控除を徹底解説! | クラウド会計ソフト マネーフォワード

この図のように、1500円の商品を売ると、消費者はその10%、150円の消費税を払いますが、販売店は150円の消費税を納める必要はありません。なぜなら、その商品は工場から1200円で買ったものであり、付けた付加価値は300円。その10%だけを収めればいいのです。

 

この仕組みを実現するために、仕入れ税額控除という仕組みが使われます。Cの販売店は、Bの工場から商品を仕入れるときに120円分の消費税を乗せた金額を払っているので、これを「控除」(=差し引く)できるのです。

消費税の2つの問題

ところがこの制度には2つの問題がありました。一つは益税問題です。消費税導入の際に、中小事業者への配慮から「売上1000万円以下の事業者は消費税が課税されない」という免税事業者制度が設けられました。

 

つまり、先の絵の販売店でいえば、消費者から150円の消費税を預かったものの、自らは30円の消費納税が不要という制度です。太陽光発電事業の場合、運営において仕入れというものが存在しないため、ほぼ丸々預かった消費税を手元に置くことができていました。

 

もう1つは消費税10%導入の際に設けられた軽減税率です。これは、飲食料と新聞については消費税率を8%にするというもの。従来は一律8%だったので、仕入れた商品価格のうち8%が消費税だと考えて、仕入れ税額控除を行えば良かったのですが、軽減税率があると、仕入れたものの税率が8%なのか10%なのかを判断して処理しなくては、正確な消費税計算ができません。

請求書のフォーマットを定めたインボイス制度

これらを解消するために導入されるのがインボイス制度です。簡単にいえば、請求書に「誰が発行した請求書なのか」と「税率」を記載することを義務化するものです。

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税率の方は、確かに正しく書けば正確な計算ができますね。では、なぜこれで益税がなくなるのでしょうか。

 

インボイス制度では、このインボイスがないと先の仕入れ税額控除ができなくなるのです。もう一度、この絵で確認しましょう。これまでは請求書(インボイス)がなくても、C販売店はB加工工場から1200円+120円で商品を仕入れているので、消費者から預かった150円のうち120円を控除して、収める消費税は30円で済んでいました。

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ところが、インボイス制度導入後は、このフォーマットのインボイスがないと、120円の控除ができず、つまり150円を消費税として税務署に納めなくてはいけなくなるのです。これは120円を追加で税金として払うことを意味しますから大変です。C販売店としては、「インボイスを出してくれ!」とB加工工場に言うことになります。

 

ではB加工工場はインボイスを出せばいい……と思いきや、ここに益税が絡んできます。免税事業者はインボイスを出せないのです。つまり、販売店としては、免税事業者からモノを仕入れると、そこに乗っている消費税を控除できず負担しなくてはならない。ならば取引を打ち切るか……となります。そして税務当局もそれを期待しているのです。

太陽光発電事業者の場合

太陽光発電事業者は、発電した電力を東京電力などの電力会社に売っています。このときに10%の消費税が乗った形で支払われます。免税事業者ならば、この消費税を納める必要はないので、そのまま手元に残っていました。

 

ところがインボイス制度導入後は、東京電力側で問題が発生します。ちょうど、東京電力がC販売店に位置する構図です。電力を消費者に売ると消費税を預かる形になりますが、その消費税から仕入れ税額控除ができなくなるのです。

 

消費者から預かった消費税はまるまる納税し、仕入れる電力には消費税を乗せて支払う。東京電力などの電力会社はこんな状況になってしまいます。東京電力丸損です。ではどうなるか。

現状のFIT法制では、@○○円+消費税を受け取れることになっているので、原則として、受け取れるはずだが、FIT法制の売電価格(調達価格)が改正され、免税事業者は消費税分を受け取れなくなる可能性があるので、現在は不明。

というのが、太陽光に詳しい税理士の現在の見解です。

もう1つの選択肢、簡易課税

もし法改正で「免税事業者は消費税分を受け取れなくなる」となった場合、免税事業者でいるメリットがありませんので課税事業者になることになります。それは、課税事業者には、簡易課税制度という仕組みがあるからです。

 

これは中小事業者の納税事務負担に配慮するため、仕入れ税額控除を「みなし」で行えるというものです。つまり、実際の仕入れ額にかかわらず、例えば売上の50%を仕入れたとみなして消費税計算を行うことが可能になります。条件は、前々年度課税売上高が5000万円以下の事業者です。

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No.6505 簡易課税制度|国税庁

 

これによると、太陽光発電は第3種事業にあたるので、見なし仕入れ率は70%。つまり、1000万円の売上+100万円預かり消費税があった場合、700万円の仕入れ+70万円の消費税払いがあったと見なして、差額の30万円だけを納めればいいことになります。

 

インボイス制度以前の免税事業者の場合は、100万円がまるまる残ります。簡易課税を選択した場合、70万円が残ります。これがもう一つの選択肢です。

 

ただし、簡易課税には落とし穴もあって、これを選択すると消費税還付が受けられません。というわけで、太陽光システムを買ったタイミングは本則課税事業者で。高額固定資産を買ってから3年は変更不可というルールなので、その後で、簡易課税事業者になるか、免税事業者になるかを選択することになるかと思います。

 

もし、東電がインボイス制度導入後も「消費税を払うよー」ということなら免税事業者。そうでなければ、簡易課税です。

 

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制度変更という太陽光最大のリスク 廃棄積立でリターン悪化

太陽光発電事業は、不動産のような空室リスクもなく20年間に渡って国が買い取りを保障するというFIT制度によって、安定した事業運営が魅力です。いったんパネルを設置してしまえば、その後特にメンテナンスをする必要もなく、年2〜3回の雑草処理程度。それでいて、表面利回りは10%超え、期間や借入を加味したIRRでも6%以上のリターンが見込まれます。

 

そんな太陽光の最大のリスクは、そう、制度変更です。これまでも何度か制度変更によって想定外の出費を余儀なくされてきたのですが、今回のものは大きい。廃棄積立の導入です。

強制的に廃棄費用を徴収される

2022年7月から開始となるのが「廃棄等費用積立」です。これは、設置した太陽光パネルの廃棄にあたって、その費用を確実に確保するために外部で強制積立を行うというものです。

 

10kW以上の発電事業者が対象なので、50kWの低圧野立ては当然対象になります。廃棄コストなんて自分で用意するよ……と思っても、売電料から強制的に徴収する外部積立の方向で決まりました。

 

金額は、売電するkWhごとに決まっており、次のようになっています。ぼくの場合、すべてFIT18円の物件なので、kWhあたり0.80円が強制徴収されます。

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いってみれば、4.44%が売上からさっ引かれるわけです。なんてこった、ひどい後出しじゃんけんの制度変更です。

 

積立がスタートするのは、FIT買取期間20年のうち、後半10年。というわけで、ぼくの場合はまだ先ですが、後半のタイミングで収入が減少するのはうれしい話ではありません。まぁ前半10年よりはましですけど。

 

一応、内部積立も認められるようですが、けっこうこまごまとした条件がついているので、ぼくのような零細発電家には無縁。そして、廃棄時費用は当然積立金から出るわけですが、それを受け取るのはいろいろな書類を書かなければなりません。激しくお役所仕事になるわけです。

 

ぼくは今のところ、FIT終了後も売電を継続する考えですが、その場合、劣化したパネルの交換費用などは積立金から出るようです。

事業への影響は?

kWhあたり0.8円が引かれると、FIT18円の4.44%にあたります。ぼくの場合、年間10万5900kWh(8825kWh/月平均)が、1基あたりの平均発電量です。すると、平均売電収入は189万円です。

 

この10年分からkWhあたり0.8円を積み立てるわけで、8万4700円x10年で、84万7000円が積立に回ります。20年間の総売電額、3785万円に対して84.7万円ですから、売上から2.2%ほど減少する計算です。

 

売上の半分くらいがローン返済であることを考えると、リターンへのインパクトは4.5%ほど。FIT期間中の合計CFに対する積立額を計算すると、実に7.7%にも達することが分かりました。

 

さらっとシミュレーションしてみると、積立前のIRR9.9%から9.35%にリターンは減少です。ちなみに、20年目に解体廃棄したとして、積立費用を戻してあげても、IRRは9.68%。再投資に回せない積立の、事業リターンへの影響は小さくありません。

国は再エネ発電を進めたいのか減らしたいのか

FIT制度の買い取り価格が年々下がっていくのは、当初から分かっていたことですし、その分パネルの価格も安くなるので納得感のある内容でした。ところが、今回のような後出しじゃんけんで投資家に負担を強いる方法はどうなんでしょう。

 

これでは、投資して再エネに参入した事業者へのだまし討ちと同じです。廃棄が問題になるのはその通りで、対応が可能なのは分かりますが、制度設計の最初にそれが想定できず、あとになって「やっぱり負担して」というのは役人無能説を採りたいものです。

 

先に計算したように、積立は再投資に回せないキャッシュのため、太陽光のような長期投資案件では、著しくリターンを悪化させます。そこに借入によるレバレッジが入っているとなおさらです。売上のわずか4.4%ではなく、リターンへのインパクトは7%を超えるのです。

 

太陽光のような新しい産業の場合、そのルールの中身を活用して、節税する方法が流行し、随時それをふたをする法改正がなされてきました。しかし、今回は節税がらみではなく、売上自体へダイレクトに影響するもの。まさに、太陽光発電においては、後からの制度変更リスクが最も大きいことを実感させられます。

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2021年10月の太陽光発電所パフォーマンス

f:id:kuzyo:20210424095453j:plain昼夜の寒暖差が大きくなってきました。よく風邪をひく季節ですね。この時期は気持ちのいい秋晴れもあるものの、秋の長雨って言葉もあります。果たして、6基の太陽光発電所は、どのくらい発電してくれたのでしょうが。10月分をまとめます。

月間発電状況

10月の発電量は合計4万5815kWh。ほぼ9月と同じでした。発電所それぞれをみても、ほぼ先月と同じで、地域ごとのバラツキもない一カ月でした。

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予実はどうだったでしょうか。なかなか厳しいことに、計画を上回ったのは石岡発電所だけ。エースの白子発電所も計画比96%でした。とはいえ、全体でいえば計画比99%。まぁ悪くはなかったといえそうです。9月は計画比91%でしたから。

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ちなみに、8月末にケーブル切断の事故を起こしてしまったいすみですが、修理を依頼しておいたところ、いつの間にか修理完了していたようです。「いつ直りますか?」「あれ?とっくに修理完了していますよ」というやりとりが。早く知らせてくれればいいのに……。

 

ちなみにエース白子発電所の発電状況は次のとおり、7304kWh。31日中、雨でほとんど発電しなかった日が8日、半分雨という感じの日が4日ありました。晴れたのは残りの18日。しかも、400kWhに達した日は1日もなく、最大でも387kWh。日が短くなったことを実感します。

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2年目突入の木更津発電所の実績を見ると、3月から10月までの実績で、昨対比101.6%。これまで計画比では90%ですから、当初のシミュレーションが強すぎたということです。

 

ただし、パネルの劣化というのは全然分からないですね。一応、計画上は毎年パネル出力が0.74%ずつ低下するという想定で計算しています。でも天候状態で低下どころか簡単に上振れるわけで。

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売電とCF状況

発電量が9月と同等だったので、当然CFもほぼ同じ。粗CFは30万円でした。そして木更津はマイナスの季節に突入です。単体でマイナス2万6623円。連系からこれまでの粗CFを合計しても4万5976円しかありません。税金やら草刈り費用を入れたら完全に赤字です。早くローンの支払いが終わらないかな……*1

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さらに間もなく石岡のローン返済も始まるので、そうすると粗CFは20万ちょっとまで減少してしまいます。あと3カ月間、冬の間はガマンの時期って感じです。

発電所評価額

各発電所のDCF評価額はどうでしょうか。先月から2%増加ですが、まぁ誤差。ほぼ評価額が安定してきました。

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各発電所の評価額のシェアは下記の通りです。いゃあ、山の中にある木更津と君津はやっぱりダメです。土地代が100万円くらいで初期費用が安かったので、投下資金に対するリターンの高さが魅力だったのですが、やっぱり日当たりに勝るものはありませんでした。失敗!

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これはIRRで見るとよりはっきりします。IRRは内部収益率で、将来に向けてリターンが変動する場合に、銀行預金の金利と比較できるようにしたものです。木更津と君津は計画を大きく下回っており、どっかの配当か? というくらいしかリターンがありません。一方で、白子、筑西、石岡のリターンは優秀ですね。

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各太陽光発電所のスペックは次のとおりです。

FIT単価はいずれも18円。システムのスペック(パネル/パワコン)は次のようになっています。

  • 木更津発電所 JAソーラー(97.2kW)/オムロン
  • 筑西発電所  JAソーラー(97.2kW)/オムロン
  • いすみ発電所 JAソーラー(98.8kW)/オムロン
  • 白子発電所  JINKO(87.42kW)/オムロン
  • 君津発電所  JINKO(97.2kW)/オムロン
  • 石岡発電所  Qセルズ(98.8kW)/オムロン

9月の太陽光発電パフォーマンスはこちら。

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*1:20年間のFITに対して、木更津は10年ローンのため。

不動産の空室が埋まらない 3カ月経過

f:id:kuzyo:20210206133623j:plain手持ちの不動産、アパートの空室が埋まりません。7月末に退去があって、はや11月。もう3カ月以上も空室が続いています。この半年の状況をまとめてみました。

夏の盛りの退去

退去の連絡があったのは7月頭。7月末で退去とのことです。当然ですが、退去はいつも突然。退去後は、お盆に入りますが、果たしてどうなるか? と当初は考えていたものでした。

 

その後の手続きの流れはこのようになっています。

  • 7月31日 退去
  • 8月6日 清掃完了、募集開始。退去前家賃よりも1000円アップ。敷/礼/ADは1/1/1
  • 9月9日 条件変更。礼金ゼロ、ADを2、9月中はフリーレント
  • 9月26日 条件変更 家賃1000円下げ。敷礼それぞれゼロ、ADは1
  • 10月9日 管理会社が部屋の動画を撮影してSNSにアップ
  • 10月30日 ADに加え、仲介担当者へ3万円のQUOカード提供へ

最初は少々強気な条件設定で出してみましたが、なかなかにダメです。1000円アップといっても、他の部屋は同等条件で埋まっており、特別値上げというわけでもありません。それでも決まらず、敷礼は結局ゼロ、フリーレントやAD増額などをやってもダメです。

 

築3年の綺麗な部屋で、駅からはちょっとあるものの、設備も豪華。家賃も、周辺と比べて特に高いわけではありません。でもなかなか決まらないものなんです。

 

20平米半ばのワンルームなので、対象は学生か単身者。確かに夏から秋のこの季節は難しいですね。12月から学生が動き出す、また3月には勤め人の移動もある……って、あと2カ月くらいは決まらないことを覚悟しなくてはいけない? こまったものです。

事業計画に対してどうか

さて、アパートにおいては空室が出ることは避けられません。また構造的に埋まらないのならともかく、季節要因もあるので、数ヶ月埋まらないことだってあります。問題は、想定した収益計画に対してどうか? ということです。

 

今回想定した空室関係の条件はこうです。この条件で計算すると、年平均空室率は96%となります。

  • 平均入居年数 4年
  • 募集平均期間 2カ月
  • 平均募集費用 2カ月
  • 平均原状回復費用 1カ月

これに対して、今回の空室状況はこうです。

  • 平均入居年数 3.3年 (築年の浅い建物のため)
  • 募集平均期間 3カ月 (平均+1カ月)
  • 平均募集費用 1カ月 (敷礼ゼロ、AD1のため)
  • 平均原状回復費用 1カ月 (なし。前居住者負担)

募集期間は長引いていますが、原状回復費用がかかっていないので今のところ相殺です。募集費用は1カ月分の余裕がありますが、このまま決まらなければ、何かしらさらに手を打つ必要もありそうです。フリーレント追加か、さらにADを追加か?

 

空室が発生してからの年間空室率について、時系列でまとめたものが下記です。当初は満室なので空室率はゼロ。その後時間が経つと当然空室率が大きくなります。11月に入り、空室率は想定の96%を下回り、95%台に突入しました。年内に決まらなければ、94%を割り込みます。

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CFマイナスにはならないが利回りが悪化

こうした事業でもっともイヤなのは、収入よりも支出の方が増えてしまって、CFがマイナスになってしまうことです。一応、借入金の返済は行われているので、簿価価値は上昇しており、いわゆるキャピタルゲインが増加しているのは分かっていても、毎月持ち出しが発生するのは避けたいものです。

 

それでいうと、この物件では収入に対するローン返済や各種コストの比率は66.7%。つまり、空室率がこれを下回るまではCFはプラスで推移するということになります。

f:id:kuzyo:20211109144551j:plainこのグラフでいう、CFと元金返済部分は投資家のリターンとなる部分。空室が出るとCFが一時的に減少しますが、入居率66.7%を切るまでは一応プラス。元金返済は簿価上昇につながり、売却時にリターンとなります。元利均等払いでは、返済が進むと金利部分が減っていくので、徐々に元金返済の比率が高まっていきます。

不動産は空室を埋める事業?

いやはや、賃貸不動産は入居者がいる限りはほぼやることもなく楽ちんな事業ですが、空室が出てしまうと、それが収益を直撃します。取れる手段としては、下記の感じでしょうか。

  1. 値下げ
  2. 募集にコストを費やす
  3. 設備などのバリューアップ

値下げは、一時的なものと恒久的なものがあって、フリーレントや敷礼ゼロ化、引っ越し支援金などは一時的。家賃の値下げは恒久的です。そしてできれば家賃値下げは避けたいところ。なぜなら、最終的に売却するときに、満室賃料を利回りで割って、売却価格が決まるからです。

 

では募集コストはどうでしょう? 一番簡単なのは仲介不動産への広告宣伝料、いわゆるADの上乗せです。このグレーな仕組み、いまは当たり前のように行われていますが、果たして本当に効果があるのかはよく分かりません。大家さんの間でも、意見は割れているようです。

 

募集コストといえば、仲介不動産屋を回って挨拶をしたり、マイソクを配ったりという人情訴えかけ作戦もよく聞きます。しかし、これもまたどのくらい効果があるのか分からないものです。ジモティーなどで直接募集という話もありますね。これはちょっと勉強してみたいところです。

 

最後の設備バリューアップは、要するに入居者から見て、割安じゃんと感じられるような部屋にするということです。基本的に、入居中に設備をアップグレードすることはないので、退去のタイミングでトイレやインターフォン、壁紙などを替えて価値アップという感じでしょうか。しかし、ぼくの物件の場合、築浅かつ設備が豪華なこともあって、何かを必要とする感じがありません。

 

なかなかに空室を埋めるというのは難しいものですね。

 

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2021年9月の太陽光発電所パフォーマンス

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夏も終わり、まだ気温は高めなものの、日差しが弱くなったのを感じる今日この頃です。いかがお過ごしでしょうか。6基の太陽光発電所の発電状況について、9月分をまとめます。

月間発電状況

いやはや、発電量が減りましたね。1万kWhはおろか、8000kWhを超えたのもいすみ発電所だけ。月別の比較で見ると、軒並み2月を下回っており、太陽光にとって苦しい季節になってきました。

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各発電所の予実を見ても、まさかの全発電所が計画値を割っています。これまで優等生だった白子発電所もついに100%を切りました。

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なお、いすみについてはちょっと補足が必要です。というのも、9月計測期間が8月21日から9月22日なのですが、ちょうど8月21日にケーブル切断という事故があったからです。太陽光は複数のパネルをつなげてパワコンに入力し、パワコンから系統に電力を売ります。低圧発電所というのは最大50kWまでなので、通常は出力5.5kWのパワコンを9台つないで、合計出力49.5kWにします。

 

このうち、ストリングから9台目のパワコンに電気を流すケーブルを切断してしまったんですね……。ということで、発電量もピュアに9分の8になっています。88.8%に減っているということです。

 

いすみ発電所は、この状況の中でも8293kWhを発電しており、ケーブル切断がなければ、9330kWhまで行っていたかも……と思うと、なかなかにやるせないものがあります。

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ちなみに、エースの白子発電所も、9月は400kWhを超えた日が4日しかありませんでした。半分くらい雨が降っていたかな? という感じ。

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木更津発電所(9月8日〜10月7日)の発電量も、昨年をわずかに上回った程度です。1日〜6日がずっと雨だったのに、これか……。

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売電とCFの状況

発電が少なければ、実入りも減ります。売電額からローン返済額を引いた粗CFはかろうじて30万円。といっても、石岡発電所のローン返済がまだ始まっていないので、それを除くとわずか15万円です。そして木更津発電は赤字でした。

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念のためですが、木更津は確かに単月で赤字ですが、これはローン返済期間が10年と短いことも影響しています。10年経過後は、売電量がまるまる手取りになるって寸法です。

発電所評価額

そんなわけで、発電所の時価評価額をDCF評価した合計値は3%の減少です。まぁそんなもんですね。

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評価額の内訳はこの通り。先月と大して変わってはいません。いやはや、山の中にある木更津と君津の評価額の低いことよ……。山の中だと土地が安いというのが利点ではあるのですが、やっぱり発電量も低く、結局得られる合計利益は小さくなってしまいます。

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これはIRRで見るとよりはっきりします。木更津2.2%、君津3.6%。なかなかに国債のような利回りです。少なくとも6%は出してくれないと合格点とはいえませんし、DCFでも割引率は6%で置いています。

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各太陽光発電所のスペックは次のとおりです。

FIT単価はいずれも18円。システムのスペック(パネル/パワコン)は次のようになっています。

  • 木更津発電所 JAソーラー(97.2kW)/オムロン
  • 筑西発電所  JAソーラー(97.2kW)/オムロン
  • いすみ発電所 JAソーラー(98.8kW)/オムロン
  • 白子発電所  JINKO(87.42kW)/オムロン
  • 君津発電所  JINKO(97.2kW)/オムロン
  • 石岡発電所  Qセルズ(98.8kW)/オムロン

8月の太陽光発電パフォーマンスはこちら。

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2021年8月の太陽光発電所パフォーマンス 1つ増えて6基に

f:id:kuzyo:20210424095453j:plain8月は新たに石岡発電所が連系し、保有太陽光発電所は計6基となりました。それでは8月の発電状況はどうだったのか、まとめていきます。

月間発電状況

8月の発電状況は次のようになりました。1基増えているのですから当然ですが、総発電量は5万7345kWh。過去最高を更新です。1基当たり平均だと9557kWhとなり、まぁ夏らしい値。出力50kWhが上限の低圧発電所の場合、月間で1万kWhを超えれば「よく発電したね、よしよし」というのが肌感です。

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続いて各発電所の計画比を見てみます。こちらは、まさかの全発電所で計画割れ。8月はけっこう雨が降ったんですよね。

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下記は、ウチのエース白子発電所の8月の日別実績です。かろうじて月間発電量は1万kWhに達したものの、12日から17日にかけての落ち込みは大きいですね。

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2年目に突入している木更津発電所を見ても、8月は前年を割っており、雨が多かったことがよく分かります。

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売電とCFの状況

続いて、売電額からローン返済額を引いた粗CFです。石岡のCFが極めて大きいのは、まるまる1カ月は発電していないものの、ローン返済もまだ始まっていないからです。それを除くと6月並といったところでしょうか。木更津もかろうじて黒字であり、良かったといったところ。

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発電所評価額

8月の状況を反映した各発電所の時価評価額をDCFで算出したものの推移が下記です。新発電所の稼働により合計評価額が17%アップしました。

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DCF評価額の内訳は次のようになります。今のところ新造石岡発電所の評価額は計画値で入っています。

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IRRの予実を発電所ごとに見ると、次のようになります。白子といすみは上振れ、筑西は少々計画を下回り、木更津と君津は大きく下回っています。

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各太陽光発電所のスペックは次のとおりです。

FIT単価はいずれも18円。システムのスペック(パネル/パワコン)は次のようになっています。

  • 木更津発電所 JAソーラー(97.2kW)/オムロン
  • 筑西発電所  JAソーラー(97.2kW)/オムロン
  • いすみ発電所 JAソーラー(98.8kW)/オムロン
  • 白子発電所  JINKO(87.42kW)/オムロン
  • 君津発電所  JINKO(97.2kW)/オムロン
  • 石岡発電所  Qセルズ(98.8kW)/オムロン

7月の太陽光発電パフォーマンスはこちら。

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やらかしてしまった。太陽光、ケーブル切断

太陽光発電所の中でもエースの発電実績を誇る4号基白子発電所。全く草が生えず、優等生だなぁと思っていたら、「草がすごいんですけど」という電話が。敷地の外まで草が出ていて、まずい状況のようです。これの草刈りに行ってきたのですが……。

 4カ月ですごいことに

白子発電所は全然草が生えず、これはもしかして草刈り不要な発電所? とちょっと夢を見ていました。こちらの写真は4月末のものです。

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地面も固くて、周りの更地を見ても草なし。このままいければいいいなぁなんて思っていました。パネルとパネルの間にあるちょっとした緑は、その前に蒔いておいたクローバーです。これが、広がって一面クローバーの発電所になれば……。

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さて、4カ月たった8月の本日。行ってみると、こんなことになっていました。エース発電所が草の海に沈んでいます。

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梅雨と夏の日差しは恐ろしいモノ。このフェンスの入り口にたどり着くまでに、そこそこの草を刈って道を作る必要がありました。ここから必死で草刈りです。パネルは3列しかないので、3列をひたすら刈っていきます。以前の反省で、マキタ電動草刈り機の予備バッテリーを刈ってあるので、バッテリー交換とともに、急速充電機をパワコンのコンセントにつないで充電します。休憩を挟んで、良い感じで刈り続けられる環境が整いました。

 

今回は、朝3時半に起きて車で現地に移動し、6時前から刈り始めたのですが、早くも太陽が昇ると激アツ。全身をガンガン太陽が照らします。半ば熱中症になりながら、必死の草刈り。なんとか大枠刈りきってここまでいけました。

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刈っていて思ったのは、草がまばらで刈りやすいところがあること。どうしてだろう?と思って地面をよく見ると……。

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見えるでしょうか? クローバーがポチポチとはえて生き残っています。上を背の高い雑草が覆っていて、クローバー全滅かな?と思っていたのですが、頑張って育っています。草刈り後、このクローバーがもっと広がってくれればいいのですが。あとは冬の間に広がってくれるかどうかですね。

3号いすみ発電所で事件が

白子発電所をきれいにして、そこからクルマで1時間ほどのいすみ発電所に向かいます。こちらも最初は全く草が生えていなかったのに、次回いったら草の海になっていたところです。

 

ただし、前回7月上旬に草刈りに来ていて、そんなに伸びていないだろうと思ったらそのとおり。新しく生えてきた雑草も、膝下くらいの高さなので、ささっと刈り込んで、帰ろうとおもった矢先でした。

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やってしまった。ついに……。太陽光パネルが発電した電力は、ケーブルを伝って埋没させたパイプに入ってパワコンに向かうのですが、勢い余ってパイプを草刈り機で直撃してしまったのです。

 

パイプだけで済んでいるか……と思い中を覗くと。最悪なことに、電力を流すケーブルが真っ二つになっていました。あーあ。このストリングからの発電は遮断状態す。なんてこった。

 

幸い、切断時に感電もなければ、中の確認時も無事。いまのところ発火もしていません。が、切った後は少し注意すべきでした。ここで感電して倒れてしまったら、まさに草の海の中で野垂れ死ぬことになっていた可能性もあります。怖いものです。

 

すぐにEPC業者に連絡して、補修を依頼したものの、納期とコストはいったいどれくらいになるのでしょう? 夏の発電が見込まれるタイミングにまったくの損失です。

草刈り機に除草剤を併用か?

ケーブルには注意していたつもりなのですが、草の中に埋まっていて、今回はまったく存在に気づきませんでした。まぁ、パネルの柱に隣接しているものなので、パネルのそばは草刈り機ではなく、鎌を使うとか除草剤を使うとかするほうが良さそうです。

 

次は除草剤も用意して、草刈り機と併用するかなんて、現在検討中です。道具を買ってしまえばあとは肉体労働だけでコストのかからない草刈り機と違い、除草剤はけっこうなコストがかかります。これが果たしてどんなものか……。

 

次回は、修理の顛末と、除草剤研究でもやってみようと思います。

 

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早くも退去! 不動産の部屋を内見してきた

4月に購入した一棟アパートにて、早くも退去が出てしまいました。いつかは来るモノだと覚悟していましたが、やっぱり退去はショックですね。とはいえ、満室購入だったのでやっと部屋の中を内見することができました。

退去連絡から内見まで

さて、このアパートを購入したのは4月末。満室での引き渡しでした。不動産って、太陽光以上に何もすることないのね……と思っていたら、さっそく退去の連絡を管理会社からもらいました。

  • 6月18日 7月末での退去連絡をもらう
  • 7月11日 新規募集開始。レインズ掲載開始
  • 7月31日 退去。管理会社が立ち会い
  • 8月6日 ルームクリーニング完了
  • 8月11日 部屋を内見

築5年の物件内見

さて、所有物件ながら初めての内見です。これまで都内で、8件の家に住んできたので、それなりに自分が住む部屋を見てきました。さて、この物件はどうでしょうか? ワンルームですが、広さは24.5m2。そこそこ広めです。窓は北側ですが、まぁ暗いというほどではありませんね。

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こちらの物件を建てたのは地元の工務店のようで、作りはなかなか悪くありません。驚いたのは設備がけっこう豪華なこと。コンロはIHで、インターフォンはモニター付き。トイレもリモコン付きのタンクレスで、ユニットバスもけっこういいものが入っています。なんというか、ぼくがいま住んでいるところよりも設備は豪華なんですけど……。

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もちろん洗濯機は屋内で、洗濯機の上、トイレの横にも小窓付き。南向きであることを除けば、スペックは悪くありません。

ホームズにも掲載されていた

どんな感じで成約するかな?と思い、最初はちょっと強気の募集条件にしてみています。家賃+管理費で7万1000円。この物件をしばらく見てくれている管理会社によると、まぁ妥当な家賃だということで、ここは折れずにいくつもり。

 

問題は、敷金礼金とフリーレントで、現状は1/1/なし で出してみています。まぁ、礼金はゼロを覚悟していますし、入居月末までのフリーレントもそういうものでしょう。ADと呼ばれる成約時の仲介不動産会社への費用も1でやっています。

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ちょうど夏のお盆の時期になってしまい、動きが悪いということですが、さてさて。どのくらい決まるまでかかるでしょうか?

シミュレーション

さて賃貸住宅経営上、空室は重要なパラメータです。これをちょっと分解してみましょう。

 

まず発生する費用は次の通りです。

  1. 原状回復費用
  2. 広告料(AD)
  3. 仲介手数料
  4. フリーレント月数

このうち原状回復費用は一般にクリーニング代と呼ばれるものです。昨今賃貸住宅のトラブルの多くがこの原状回復費用に起因しており、2004年に「賃貸住宅紛争防止条例(東京ルール)」が策定されました。

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経年劣化や通常損耗は貸主負担で、借主の故意や過失で発生した損耗だけは借主負担で原状回復するというのが、ざっくりとした内容でしょうか。ただ、「特約」を設けて契約することも可能で、ぼくの部屋の場合は、前オーナーがクリーニング代は借主負担という特約付きで契約を行っていました。これが適用になるため、大きな設備故障などがなければ、ほぼほぼ(1)については発生しない模様です。

 

(2)のADは、今や避けて通れない必須の内容。仲介してくれる不動産屋に支払う手数料です。通例で1カ月。(3)は、別途1カ月分を仲介手数料として支払うものです。これはどんな場合でも通常ありますね。

 

そして(4)は、「8月中に契約してくれたら8月いっぱいは賃料をタダにしますよ」、というものです。オフィスなどではかなり一般的で、「1年間フリーレント」なんてのもよく耳にします。実は、賃料を下げるくらいならフリーレントを付けたほうがいいという理由もあります。それは、売却時の総賃料が大きくなるというメリットがあるからです。

 

売却時、価格を総賃料で割って表面利回りを出し、これが投資家の基本的な判断指標になります。表面利回りは、場所や築年、構造でだいたい決まるので、総賃料が上がれば上がるほど、売却時の物件価格を高く提示できるというわけです。初期にフリーレントを付けて持ち出しがあっても、賃料を下げないでいられたほうがいいというわけです。逆に、賃貸不動産に住みたい人は、家賃を下げてくれという交渉よりも、フリーレントを付けてくれないか? と交渉したほうが大家の理解も得られやすいかもしれません。

 

礼金が取れるなら、これらのコストから差し引くことができます。現状のぼくのシミュレーションでは、AD1、仲介手数料1、礼金ゼロで、合計2カ月分というパラメータで試算しています。また、募集にかかる平均月数は2カ月で試算。つまり、9月末になってもまだ決まっていなければ、想定を超えるコストという感じですね。

 

シミュレーションは原状回復費用を1カ月と見積もっていますし、礼金を1で募集をかけていますので、ここの分は多少余裕があります。

 

ちなみに、平均入居年数を4年と仮定すると、この条件で入居率は96%となります。4%くらいは空室ロスが出るという前提で、シミュレーションを組んだということです。

 

しかし、どのタイミングでどんな条件で決まるのか、やっぱりドキドキしますね。1部屋空いても、収益からローン返済を行ったCFは十分にプラスなので、余裕を持てていますが、これがもし区分マンションなどで1室しかなかったり、CFがカツカツだったりすると、「早く埋まれ!早く埋まれ!」とドキドキなんでしょうね。楽しみです。

 

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2021年7月の太陽光発電所パフォーマンス 5基まとめ

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毎月恒例の太陽光発電所の実績です。7月上旬は梅雨で毎日のように雨でした。あらあら。これは発電量はどうなってしまうんだろう? と思ってたら、後半は連日の晴れ。最後の追い込みで、けっこう発電しましたが、いかに?

梅雨の状況

まずは天候と発電量の関係から。当たり前ですが、雨が降れば空は曇りであり、太陽光発電所は大して発電してくれません。7月は前半がずっと雨。1日100kWhなんて日が続き、どうなっちゃうんだ? と思いましたが、後半は良い感じで晴れてくれました。

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9日まではぼろぼろ。10日以降は、2日ほど、天候が悪く落ち込んだ日がありましたが、そのほかはほぼ400kWh超えとなり、最終的に上記のグラフに示した白子発電所では、1万kWhを超えることができました。

 

実は「7月の太陽光パフォーマンス」と書いていますが、各発電所の計測期間は正確に1日〜31日ではありません。下記の図のように、木更津は前半7日間は6月分に算入されていますし、いすみと君津は後半の10日ほどが8月に入る形になります。

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後半が晴れた7月で考えると、木更津は有利、いすみと君津は不利ということになりますが、果たして……。

月間発電状況

7月の発電状況は次のようになりました。総発電量は4万5749kWh。5月をピークに、徐々に減少しています。

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それでは、各発電所の計画に対する達成率を見ると、下記のように、白子と筑西以外はのきなみ計画を下回りました。特に、いすみと君津の下落が大きいですが、これは先に挙げたように、計測タイミングが関係しているかと思われます。

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1号基である木更津発電所は2年目を迎えているわけですが、この7月は前年に対して大きく発電量が伸びました。3月から7月までの発電量を比較すると、21年のほうが6.7%増加しています。ひとえに7月の好調(といっても、計画を下回っていますけど)が効果を発揮しています。

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売電とCFの状況

続いては、売電額からローン返済額を引いた粗CF。結構落ち込んで、月間で約30万円となっています。全発電所で黒字となったのはありがたいことです。

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発電所評価額

7月の状況をパラメータに入れ込んで、各発電所の時価評価額をアップデートしました。下記のとおり9%の減少です。

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5つの発電所の評価額比率は次のようになっています。相変わらず圧倒的な白子。続いていすみです。同じ低圧で、パネルも90kWh前後なのに、けっこうな差が付くモノです。

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各発電所の内部投資利回りを表すIRRを見ると、いすみと白子で計画を上回っています。木更津、君津の山の中組はやっぱりちょっと苦しいですね。君津はまだ稼働したばかりなので、ここからどうなるかに注目です。

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6号基の石岡発電所が7月末に連系したので、次回はこちらの数字も追加して記事にできるかもしれません。

 

各太陽光発電所のスペックは次のとおりです。

FIT単価はいずれも18円。システムのスペックは次のようになっています。

  • 木更津発電所 JAソーラー(97.2kW)/オムロン
  • 筑西発電所  JAソーラー(97.2kW)/オムロン
  • いすみ発電所 JAソーラー(98.8kW)/オムロン
  • 白子発電所  JINKO(87.42kW)/オムロン
  • 君津発電所  JINKO(97.2kW)/オムロン
  • 石岡発電所  Qセルズ(98.8kW)/オムロン

6月の太陽光発電パフォーマンスはこちら。

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6号基 石岡太陽光発電所が竣工

6月末に、6号基となる石岡の太陽光発電所が竣工しました。連系は7月末の予定ですが、一足先に現地をチェックしてきました。

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 竣工までの流れ

この物件を最初に確認したのは2018年の8月。実に3年も前になります。場所は平坦で、日当たりもよく、早く農転とかもろもろが終わらないかな? と思っていたのですが、ここまでかなりの日数がかかってしまいました。

 

いざ工事……という段になって、実は再度現地で確認作業をしています。発電所の敷地の東側に、小山というほどでもありませんが盛り上がった別の土地があり、そこにシノが群生しているのです。このまま発電所を建てると、シノが地面の下を伝って侵入してくるのではないか? どうする? という趣旨でした。

 

選択肢はコストが高い順に、穴を掘ってコンクリートで地下に壁を作る、防竹シートを埋め込む、生えてきたらその都度草刈りするというもの。一応、土地の仲介をやってくれた不動産屋が年10万で草刈りもするとか言ってくれていたのですが、うーん。いまのところぼくは自分で草刈りをする予定なので、これだけのコストを払う気にはなりません。

 

一方でコンクリートは数十万円になるようで、ちょっとこれもパス。ということで、防竹シートを埋めてもらうことにしました。工賃材料費含め約10万円也。防竹シートって初めて聞いたのですが、竹のように根を伸ばして侵入してくる植物を防ぐためのシートだということです。

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防根シート スミリン・バンブーエッジ [資材販売アイエイチエス]

永久に効果があるわけではありませんが、まぁ10年は大丈夫だろうとのこと。フェンスの外側、竹藪との間にこのように設置されていました。

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竣工は終わり、土地の売買、登記移転も終わっているのですが、なぜか今頃、分筆費用と地目変更の請求書がきて、それをまだ処理中だったりもします。ちなみに、登記費用は最初7万円という請求書が来て、「高い!ほかは3万円台だよ?」と言ったら、「分かりました。勉強します」という返事をいただき、結局4万円でやってもらえました。

 

これまでの登記移転の費用は、最安が3万6800円、最も高いのが6万7712円。最も安い司法書士さんに毎回お願いしたいところではありますが、場所が遠いところだとやってもらえるのかな? だいたい不動産屋か売主が司法書士も指定することが多いので、次の機会があったら、いろいろ検討してみたいと思います。

発電所スペック

今回のシステムスペックは次のようになっています。

  • パネル Qセルズ Q.PEAK-G4.1 305  324枚
  • パワコン オムロン KPV-A55-J4 5.5kW 9台

初のQセルズのパネルです。ドイツ製ですね。1枚あたりの出力は305Wと小さめですが、その分枚数が多く、合計出力は98.8kW。土地は500坪(1652m2)と、これまでの中でも広いほうなので、贅沢にパネルを設置した感じです。

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  • 1号基 木更津 380坪
  • 2号基 筑西 464坪
  • 3号基 いすみ 545坪
  • 4号基 白子 391坪
  • 5号基 君津 403坪
  • 6号基 石岡 500坪

土地込みの表面利回りは11%。造成費用は土地代に含まれていて、仲介費用もゼロ。追加の費用は電力負担金と分筆費用になります。

 

このあたり一帯の土地を発電所にするようで、土地を4分割して、そのうちの1つを僕が買った形です。隣の敷地にも発電所が完成していました。おそらく同時期に工事をしたのでしょう。手前が他人の発電所、奥が僕の発電所です。

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少々気になるのは、パネルの向きが真南ではなく少し東を向いていること。パネル枚数が多いので、500坪をほぼ目一杯使っていて、真南にすると確かにレイアウト的に少々厳しくなってしまいます。これがどうなるか? ですね。

 

パワコンは安心のオムロン。この辺はもう慣れた感じです。

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工事から1カ月しか経っていないのに、少し草が生えていたので、簡単に草刈りもしてきました。

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法人Bもあと1基

これで太陽光発電所も6基。予定では、法人Bであと1基を稼働させることになっています。2018年に一念発起して太陽光発電に取り組み、FIT18円案件を7件契約。20年から21年にかけて、やっと連系が進みました。

 

あと1基が連系すれば、ひとまず太陽光も完了です。固定価格買取制度のFITも年年条件が悪化し、19年は14円、20年は13円でかつ30%以上の自家消費が認定要件になってしまいました。21年は12円、22年は11円になる感じです。自家消費が要件だと、野立てはちょっと厳しいですね。

 

すべて18円案件ということで、なんとかギリギリ太陽光発電に滑り込みセーフとなった感じです。ただ、最近はシステムの価格低下も著しく、FITを使わない野立て太陽光でも事業化できるようになってきているとも聞きます。FIT制度の後出しじゃんけんもいろいろ出てきて怖いところですし、ノンFITというのも面白いものですね。

 

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2021年6月の太陽光発電所パフォーマンス 5基まとめ

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毎月恒例の太陽光発電所の実績です。先月の5月はお天気にも恵まれて絶好調でしたが、梅雨入りした6月はどうだったでしょうか?

月間発電状況

6月の発電状況は次のようになりました。総発電量は4万8291kWh。5月からは少々ダウンでしたが、4月の数字をわずかに上回りました。

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計画に対する達成率はどうでしょうか。今回、計画を大きく上回ったのは白子といすみ。一方で、木更津と君津はわずかに計画に及びませんでした。全体としては計画を10.9ポイント上回る結果でした。

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売電とCFの状況

続いて売電額からローン返済額を引いた粗CFです。4月と5月は君津のローン返済がなかったので大きなプラスとなりましたが、返済が始まった6月はやはり、CFの残り方は厳しいですね。木更津に至っては、かろうじて黒字というところです。

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5月などと比べるとかなり見劣りはしますが、別途コストがかかるとはいえ、月間30万円少々が口座に入ってくるのは心強いといえば強いですね。

発電所評価額

この6月の実績を加味して、各発電所の時価評価額を再計算してみました。このグラフのとおり、先月から4%価値は上昇しましたがほぼ横ばいです。

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計算式では年月の経過も考慮しているので、月日が経つごとに得られる残りの収益が減少していきます。その代わりにCFが生まれて現金になるわけですが、つまりDCF評価額は徐々に減少するはずです。それでも横ばいで推移しているのは、全体として実績が計画を上回っているからでしょう。

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5つの発電所の評価額の比率は次のようになりました。君津はまだ2カ月半なので安定していませんが、やはり山の中の発電所はチト厳しい感じです。やはり稼ぎ頭は白子で、木更津と君津を合わせたくらいの評価額です。白子が一番パネルの出力は低いんですけどね。

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IRRの予実は次の通りです。君津はまだ7%超を保っており計画を上回っています。木更津と筑西は計画を下回っており、ちょっと問題児です。IRRは初期投資額を定期預金と考えた場合、複利でつく金利に相当します。2.5%だと苦しいですが、白子のように15%で回ってくれると本当においしいものですね。

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各太陽光発電所のスペックは次のとおりです。

FIT単価はいずれも18円。システムのスペックは次のようになっています。

  • 木更津発電所 JAソーラー(97.2kW)/オムロン
  • 筑西発電所  JAソーラー(97.2kW)/オムロン
  • いすみ発電所 JAソーラー(98.8kW)/オムロン
  • 白子発電所  JINKO(87.42kW)/オムロン
  • 君津発電所  JINKO(97.2kW)/オムロン

5月の太陽光発電パフォーマンスはこちら。

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